¿Por qué es tan caro comprar una vivienda en Culiacán, una ciudad estigmatizada por el crimen y dominada económicamente por grupos de interés?

Texto: Alexandra Figueroa y Marcos Vizcarra

Ilustración: Machateo 

SINALOA.- En Culiacán, las casas son como en cualquier otro lugar de México, pero sus precios se parecen a los de ciudades turísticas. El problema es que aquí, los costos de las casas son determinados por tres “grupos de interés”, (personas con objetivos políticos e intereses similares): el narco, los empresarios y los políticos dictan sus costos.

“Los grupos de interés, para conseguir sus objetivos tratan de influir en los distintos ámbitos de gobierno: nacional, estatal y municipal”, describió Othón Herrera y Cairo Yarahuán en su tesis doctoral Influencia de los grupos de Interés en la planeación del desarrollo urbano y el ordenamiento territorial del municipio de Culiacán 2007-2018.

Y así es, el ejemplo más cercano en Culiacán ocurre en La Primavera, un área residencial que exige distintos filtros para poder vivir o invertir ahí, como que la persona compradora sea “moralmente aceptada”, una estrategia de segmentación y segregación sobre quienes puedan comprar ahí.

“Obviamente están segmentando a quien pueda comprarlo y obviamente están separando a quien no tenga antecedentes penales o de dudosa procedencia, por eso es que te piden mayor número de recomendaciones de personas que viven ahí, entre otros requisitos y esos filtros te generan mayor plusvalía al dar un estatus de pertenencia”, señaló en entrevista Alejandro Choza, constructor de viviendas y presidente de la Cámara Nacional de la Industria de Desarrollo y Promoción de Vivienda (Canadevi) en Sinaloa.

En Revista ESPEJO se hizo una investigación para comprender por qué es tan caro comprar una vivienda en Culiacán, una ciudad estigmatizada por el crimen y dominada económicamente por grupos de interés.

Los hallazgos de la investigación dan cuenta que la vivienda en Culiacán se ha encarecido en los últimos 10 años por razones que van desde los técnico y común en la construcción como la situación inflacionaria en los costos de los materiales, los requerimientos burocráticos, los precios de los terrenos para construir y hasta la ubicación de estos mismos. Aunque no es todo:

Los costos de las casas y departamentos en la capital de Sinaloa también han incrementado a niveles por encima de un salario promedio por situaciones aparentemente externas, como la intervención de intermediarios -también llamados coyotes-, la corrupción de peritos valuadores, la especulación que se da con la construcción de plazas y centros comerciales, estadios, oficinas de gobierno o universidades,y la alta demanda de un mercado llamado “informal”, donde caben aquellas personas que obtienen dinero lícito aunque sin comprobar sus ingresos a las oficinas de recaudación y las que obtienen dinero ilícito y buscan ‘limpiarlo’. Estos últimos, incluso, son un factor clave e histórico en Culiacán.

Aunado a ello, hay un crecimiento desmedido y no planeado de la ciudad por intereses políticos, empresariales y sociales.

La razón, explicó Dasaev Sosa Arellano en el libro “Desarrollo Sostenible“, en el apartado Impuestos catastrales y aprovechamiento de la vivienda y espacios, es la llamada especulación inmobiliaria.

No son extraños los casos de acumulación inmobiliaria en sectores privilegiados, así como tampoco resulta ajeno, que los sectores de desarrollo inmobiliario social y de interés social, se encuentren carentes de lo esencial y no cumplan con los principios que el marco constitucional estipula”dice Sosa Arellano.

“En el caso del primer supuesto, la acumulación en el sector inmobiliario de los espacios denominados como zonas consolidadas, ha propiciado el incremento de la demanda a la venta y la especulación, elevando los costos y haciendo económicamente imposible que un trabajador promedio pueda acceder a una propiedad con dicha característica”.

Esa acumulación ha servido de manera histórica para crear rutas de precios en las viviendas en Culiacán. Por ejemplo, es más caro comprar en el norte que en el sur de la ciudad y eso tiene una explicación desde dos factores: acumulación y especulación.

Considerando la carencia de espacios de convivencia, oferta cultural, comercial, laboral que subsiste en los nuevos desarrollos, además de que, su ubicación generalmente periférica, tiene efectos sobre otros aspectos relativos a la movilidad, incrementando el número de horas que un trabajador invierte, para trasladarse de su hogar a la fuente de trabajo y su retorno, disminuyendo con ello el tiempo que puede invertir en la convivencia familiar”, indicó Sosa Arellano.

La construcción de plazas comerciales, ubicaciones de centros educativos u oficinas gubernamentales, espacios recreativos -como el Parque Las Riberas- influyen, así como otro tipo de temas, entre ellos la seguridad y la violencia.

Empresarios inmobiliarios reconocieron ante Revista ESPEJO que uno de los factores de venta más importantes es la seguridad que puedan brindarles a sus clientes. Cuando se observan los indicadores oficiales de seguridad se comprende que ciertamente el norte es más “seguro” que vivir en el sur.

“Existe claridad en la importancia que guarda el acceso a la vivienda y su ubicación respecto a la consecución de una gama de derechos humanos, mismos que son utilizados como marco de referencia para ubicar a los grupos sociales en evaluaciones de impacto de la pobreza”, señaló Sosa Arellano.

Los grupos de interés han hecho de la ciudad de Culiacán una de contrastes, con habitantes que prefieren rentar -6 de cada 10 habitantes rentan por falta de vivienda propia (INEGI)- a comprar porque los precios cada vez son más elevados

Y podría pensarse que únicamente son los grupos criminales, los ‘Cárteles’, que sí son un mercado importante, que compra a cualquier precio que es impuesta por desarrolladores inmobiliarios.

Es una realidad triste, la cual el narcotráfico está influyendo en la economía informal y la fluctuante en cualquier lugar del País, ya no es propia de una sola zona. ¿Qué porcentaje representa ese tipo de economía? No lo sé, nosotros nos basamos en datos reales, en censos y la verdad es que la economía que se encuentra alrededor del narcotráfico es difícil censarla, pero sí creemos que influye mucho en distintos lugares del País, como en Sinaloa”.

Alejandro Choza, presidente de la Cámara Nacional de la Industria de Desarrollo y Promoción de Vivienda (Canadevi) en Sinaloa.

¿Quién regula?

Aunque también debe verse que nada de ello ocurriría sin la regulación del Estado, pero este, más allá de actuar en pos de un acceso a vivienda a todos los sectores sociales, también participa en ese proceso.

El caso más claro para explicarlo es el llamado Desarrollo Urbano Tres Ríos.

En 1991 el gobierno de Francisco Labastida publicó un decreto para crear el Desarrollo Urbano Tres Ríos. Comenzó así la expropiación de terrenos privados, comunales, ejidales y del gobierno federal.

Alrededor de los ríos Tamazula, Humaya y Culiacán había decenas de huertos, pero estos se deshicieron cuando comenzó la expropiación. Hubo empresarios que compraron terrenos, entre ellos Santiago Gaxiola, la familia De Nicolás, Antonio Sosa Valencia, entre otros. (Grupo Premier, Homex, y Banus 360 y CitiCinemas)

En 1998 se publicó el Plan de Desarrollo Urbano Tres Ríos para ordenar esa parte de la ciudad. El documento se creó entre órganos de gobierno y empresarios, la mayoría inmobiliarios.

El gobierno comenzó a construir dependencias y espacios como el Parque Las Riberas. Por otra parte, los empresarios hicieron plazas comerciales, hoteles, edificios de oficinas y fraccionamientos.

Los precios se elevaron tanto que hoy en día tratar de comprar o rentar una vivienda en Tres Ríos está fuera del alcance de un trabajador promedio.

“Resulta lógico que, en búsqueda de obtener una ganancia y acumular el plusvalor, la sociedad de mayor capacidad adquisitiva, aproveche la posibilidad de explotar la necesidad de vivienda consolidada, acumulando los bienes que cumplan esas características, aprovechando la inversión pública en infraestructura y obteniendo rendimientos, ya sea por medio del arrendamiento inmobiliario o bien por la venta a precios muy por encima de los costos de producción, violando con ello el derecho a la ciudad”, afirmó Dasaev Sosa Arellano.

*Esta investigación fue publicada originalmente por REVISTA ESPEJO, parte de la alianza de medios de la Red de PEriodistas de A Pie. Aquí puedes leer la original.