En 2019, la Secretaría de Desarrollo Sostenible de Querétaro dio licencia de construcción para un condominio en ese municipio, esto, aún cuando la Comisión de aguas del estado había señalado “factibilidad condicionada” y “proyecto no aprobado para construcción” a inmobiliaria

Texto: Nitzia Pichardo y Fabián Bocanegra /Centro Universitario de Periodismo de Investigación (CUPI)

Fotos: Nitzia Pichardo

QUERÉTARO. – Habitantes del condominio “Desertika Oasis Gris”, ubicado en el norponiente de la ciudad de Querétaro, denunciaron irregularidades en el proceso de compra-venta y construcción de sus casas. Esto, debido a que la empresa a cargo, Veriba Inmobiliaria A.C. de C.V., entregó los inmuebles sin terminar y el Municipio de Querétaro autorizó licencia de construcción pese a un oficio “de factibilidad condicionada” de la Comisión Estatal de Aguas (CEA), del cual se tiene copia.

Aunque no cuentan con el servicio de distribución directa del agua por parte de la CEA, debido a la “factibilidad condicionada” del proyecto por la institución, la Secretaría de Desarrollo Sostenible (SEDESO) municipal autorizó brindar la Licencia de Construcción desde 2019.

La problemática de falta de agua en domicilios ocasionó un gasto de 171 mil pesos en pipas, monto erogado por habitantes entre abril y septiembre de 2022, de acuerdo con documentos a los que tuvo acceso el CUPI.

El oficio “de factibilidad condicionada” por la Comisión hacia Veriba Inmobiliaria, con folio DDDF/01880/2019, fechado el 19 de septiembre del 2019, indica en la parte inferior que ‘’este proyecto no está aprobado para construcción.’’

No obstante, la Autorización de Licencia de Ejecución de Obras de Urbanización, en el punto 5 del apartado de Resolutivos del Dictamen, establece: ‘’El propietario debe presentar ante esta Secretaría de Desarrollo Sostenible (…) el proyecto autorizado vigente para el servicio de agua potable, drenaje sanitario y drenaje pluvial, correspondiente al condominio en cuestión, emitido por la Comisión Estatal de Aguas’’.

El oficio está firmado por el exsecretario de la dependencia, Genaro Montes Díaz, con fecha del 3 de diciembre de 2019.

La licencia de construcción tiene fecha del 18 de octubre de 2019.

Vecinos pueden demandar a inmobiliaria

Carlos Pescador Zamora, catedrático del Posgrado de Arquitectura de Urbanismo de la UNAM y de la Licenciatura en Arquitectura de la UAQ, afirmó que habitantes de “Desertika Oasis Gris A.C.” pueden demandar al Municipio de Querétaro, así como solicitar una suspensión de obras debido a que se otorgó la Licencia de Construcción, junto con la autorización de la venta de las casas.

“El desarrollador no ha cumplido y ya vendió. Entonces, voy y demando al desarrollador y demando al Municipio, ¿por qué hizo caso omiso y otorgó una licencia sabiendo que estaba condicionada? Y aprobó ventas. Municipio debió de haber verificado que se había cumplido con esto para otorgar la venta”, consideró el especialista en Planeación Urbana y Regional, con 30 años de experiencia.

Aunque habitantes manifestaron que en el contrato de la compra de la casa especifica que, ante cualquier situación legal con la desarrolladora, debería resolverse en tribunales de Guadalajara; el arquitecto puntualizó que una segunda demanda podría realizarse en el lugar donde se realizó la venta del inmueble.

La autorización de la obra, junto al oficio emitido por la CEA en noviembre, provocan enojo entre habitantes de “Oasis Gris”, pues cuestionan al Municipio de Querétaro de autorizar una obra que, desde el inicio, no contaba con la factibilidad de agua.

El CUPI tiene copia de 11 documentos emitidos por instancias del Municipio de Querétaro, la CEA y habitantes sobre la problemática, con logotipos oficiales de las instituciones y en algunos con firmas de Enrique Martínez Uribe, Director de Desarrollo Urbano del Municipio de Querétaro; Genaro Montes Díaz, actual Subsecretario de Desarrollo Económico; y Héctor Olvera Medina, coordinador de concentración y contraloría social de la CEA, quien respondió a los vecinos en un oficio.

Desde el miércoles 18 de enero se solicitó entrevista con la Secretaria Tania Palacios Kuri, para conocer la postura oficial de la Secretaría de Desarrollo Sostenible sobre la situación del condominio. Hasta el cierre de esta edición, no ha habido respuesta satisfactoria.

CEA insiste que proyecto “no es válido para su construcción”

La Licencia de Construcción LCO201903948 (de la cual se tiene copia) otorgada por el Municipio de Querétaro el 18 de octubre de 2019 con clave catastral 140100128394004, autorizó el proyecto arquitectónico ante la Secretaría de Desarrollo Sostenible -con firma de Enrique Martínez Uribe, Director de Desarrollo Urbano- cuatro días después y tendría una fecha de vencimiento al 18 de octubre de 2020.

En dicho documento, se hizo constar que se presentó el oficio DDDF/01534/2019 expediente QR-024-08-D con fecha del 2 de agosto de 2019 (oficio que no corresponde al de septiembre que señala “factibilidad condicionada”), en la cual se muestra la factibilidad del agua para el conjunto habitacional de 2 mil viviendas en el Ejido San Miguel Carrillo, en lo sucesivo del desarrollo Puertas de San Miguel con una prórroga emitida por la Comisión Estatal de Aguas (CEA) hasta el 29 de enero de 2020.

De acuerdo con la autorización en materia de condominios (el cual fue firmado el 3 de diciembre de 2019 por el entonces Secretario de Desarrollo Sostenible, Genaro Montes Díaz), en el apartado 12 del dictamen técnico, puntualizó que “la Comisión Estatal de Aguas, mediante folio número OF DDDF/01880/2019, SG-17580-19, Expediente QR-024-08-D4, de fecha 19 de septiembre de 2019, emite la factibilidad de los servicios de agua potable, alcantarillado y drenaje pluvial, a un conjunto habitacional para 101 viviendas, localizado Lote 8, Manzana 61, Etapa 13, Fraccionamiento ‘Puertas de San Miguel’, Municipio de Querétaro, Qro., a solicitud de VERIBA Inmobiliaria, S.A. de C.V”.

La Asociación Civil “Desertika Oasis Gris” obtuvo una respuesta el 8 de noviembre de 2022 -ocho meses después de que los vecinos enviaron una carta- con clave GCS/0007/2022 por parte de la CEA sobre el estatus del condominio (de la cual se tiene copia), en la cual retomaron información de la Dirección Divisional de Proyectos de Infraestructura, por lo que en  2019 “este tipo de proyecto NO (sic) es válido para su construcción, quedando condicionado a dar continuidad al trámite de autorización y al proceso establecido hasta su entrega de recepción”.

Héctor Olvera Medina, coordinador de concentración y contraloría social de la CEA (y quien respondió a vecinos), confirmó que hasta esa fecha no se ha cumplido con esta condicionante, por lo que no existe un proyecto autorizado ante la institución.

Habitantes de los condominios manifiestan que han tenido reuniones con personal de la Comisión, con visitas al condominio y que han dado seguimiento.

La Comisión insiste en que el proyecto no está aprobado y que deben acudir al Municipio para aclarar la autorización de la licencia de construcción, pero la Secretaría (SEDESO) indica que es la CEA quien tiene la facultad de resolver.

“SI la CEA dice ‘no te puedo autorizar esto’, no haces la obra”: Carlos Pescador

Carlos Pescador, catedrático del Posgrado de Arquitectura de Urbanismo por la UNAM, expresó: “tenemos un dato de la CEA que dice que no es posible. Y, por otro lado, una licencia ya aprobada. Allá hay un problema”.

De acuerdo con el especialista, un requisito indispensable para la aprobación de la construcción -así como para otorgar la Licencia de Construcción- es el visto bueno de la Comisión Estatal de Aguas a partir de la factibilidad del agua.

«Si les dieron licencia, debe estar condicionado a la autorización de la Comisión Estatal del Agua. Y si la Comisión Estatal del Agua dice «yo no te puedo autorizar esto», no haces estas obras», explicó.

A la hora de presentar el proyecto ante la CEA, el documento señaló que es registrado, por lo que únicamente se puede usar para la realización de trámites, pero “no podrá considerarse válido para su construcción por parte del Desarrollador”. En ese sentido, las condicionantes para la aprobación son esquemas generales aprobados con punto de conexión y descargas, así como el visto bueno de las redes generales.

“Lo que dice la Comisión Estatal de Aguas es ‘revisa tu proyecto y revisamos dónde vas a conectar, cómo vas a descargar, para poder tener un visto bueno’. Entonces, si se hizo, ¿dónde está la información que sustituya?”, cuestionó Pescador.

El arquitecto con más de 30 años de experiencia -y también de docencia- confirmó que el documento es exclusivamente para trámites, pero “la construcción no es un trámite”. A pesar de haberse puntualizado las condicionantes, el oficio emitido por el Municipio de Querétaro no las externa.

“Muchas veces lo que la gente hace es, sabiendo esta limitante y que a lo mejor tiene un determinado costo, dicen ‘bueno, doy un adelanto o algo para poder vender y recuperar, y después cumplir con esto’ (…), pero municipio debió de haber especificado las condicionantes en la Licencia de Construcción”, determinó Pescador.

“El problema es que la pobre gente ya compró”. Entre las consecuencias de haberse autorizado la Licencia, Carlos Pescador explicó que Desertika Oasis Gris A.C. puede demandar la situación, así como solicitar una suspensión de obras debido a que se otorgó la Licencia de Construcción, así como la autorización de la venta de las casas.

“Me sentí como defraudado”

De acuerdo con la Memoria Descriptiva “Oasis” (de la cual se tiene copia) brindada a los vecinos por KOI Corporativo y Veriba Inmobiliaria S.A. de C.V., el proyecto cuenta con 219 cajones de estacionamiento, caseta de vigilancia y control de acceso, cuarto de máquinas que alimentan las bombas, una cisterna única de 400 metros cúbicos que satisface por tres días al condominio, cuarto para contenedores de basura, barda perimetral, caseta con acceso controlado (la cual aún no se encuentra en construcción), áreas verdes y terraza con asador (el cual no se cuenta), y servicios ocultos.

Sobre las casas (con un costo aproximado de un millón 300 mil pesos), la Memoria Descriptiva prometía 93.5 metros cuadrados de construcción sobre terrenos de 96 metros cuadrados, los cuales contarían en la planta baja una sala-comedor, cocina y cuarto de despensa, medio baño, patio de lavado y jardín trasero. En el caso de la planta alta, una recámara principal con baño completo y vestidor, dos recámaras con un vestidor cada una y un baño completo compartido por ambas recámaras.

Al momento de hacer la entrega de las unidades privativas, no fueron completas acorde la Memoria Descriptiva prometió. En ese sentido, los vecinos entregaron el 20 de febrero de 2021 una carta a Donaldo Delgado Alvarado, representante legal de Veriba Inmobiliaria S.A de C.V., en la cual exponen un cúmulo de quejas e inconformidades.

Las casas 18, 21 y 27 fueron entregadas en enero de 2021, y las 23 y 25 en diciembre de 2020. Entre los puntos a tratar, se encontraban en común puertas descuadradas, muros de las recámaras con grietas, la barra perimetral era frágil y baja, la humedad se condensa en las ventanas y los domos no tenían ventilación, así como jardinería incompleta entre los conjuntos habitacionales.

“Yo me sentí como defraudado, porque decidí invertir en un patrimonio donde pudiera tener una mejor calidad de vida, pero al estar afuera y salir a la terracería y ver que faltan estas cosas (…)”, explicó un miembro de “Desertika Oasis Gris A.C”.

El condominio Desertika Oasis Gris se ubica en Puerta del Tabachín ext. 151 int. 1 al 102 -aunque en el registro mencionan del 1 al 101-, Fracc. Puestas de San Miguel, en la Delegación Félix Osores Sotomayor (municipio de Querétaro).

Sin embargo, para la construcción de Oasis Azul (ubicado al frente de Oasis Gris), se realizó una revalidación y cambio de propietario de habitación unifamiliar por parte de Fernando Sierra López con la Licencia LCO2022950 para enero de 2023 con fecha de vencimiento del 20 de abril del mismo año. Esto, sin antes haber entregado Oasis Gris de manera oficial al Municipio de Querétaro.

La inmobiliaria cobró adeudos de agua en julio de 2022

Al inicio, la inmobiliaria Veriba suministró agua potable a través de pipas, rellenando dos cisternas ubicadas en el lote. Tras diversas quejas sobre debilidades estructurales en las viviendas, la inmobiliaria comenzó a cobrar, en julio de 2022, adeudos retroactivos de agua, condicionando el reparo de las denuncias a través de tal cobro. En ese momento, los vecinos se organizaron para alquilar pipas privadas, aproximadamente 450 pesos mensuales por casa.

La desarrolladora aseguró, previa entrega de las viviendas, que ‘’el municipio cuenta con una red de agua potable ubicada en las vialidades, de las cuales se solicitará una derivación y se colocará un contador de gasto’’, dijo uno de los vecinos. Posteriormente, aclaró que para la derivación los vecinos debían cubrir el gasto por la instalación de la tubería, un total de 300 mil pesos (aproximadamente trescientos pesos por vivienda).

‘’Esa fue la motivación para saber si en verdad hacía falta un tubo y nosotros ver la posibilidad de juntar el dinero como comunidad y pagarlo justamente para ya no estar dependiendo del abasto de pipas’’, dijeron los representantes del condominio, en aras de tener las conexiones con el servicio público lo antes posible.

En septiembre de 2022, habitantes del condominio sostuvieron una reunión con el representante legal de la inmobiliaria, Donaldo Delgado Alvarado, quien expuso que la Comisión Estatal de Aguas (CEA) ya había autorizado la conexión de agua para la instalación de micromedidores, pero que las cuatro desarrolladoras ahí establecidas debían trabajar en un proyecto de vaso pluvial.

De este modo, los vecinos se percataron de que, al no existir un vaso regulador disponible, tampoco existía una infraestructura hidráulica a la cual conectarse. La noticia sorprendió a los vecinos, pues contrastó con lo inicialmente prometido.

‘’Volvemos a tener ese sentimiento de pensar que estábamos a un tubo de conectarnos, a saber que estamos a un desarrollo de un vaso regulador o una cisterna gigante para tener ese servicio’’.

Otro de los puntos que llama la atención del condominio es la autorización municipal para la construcción de Oasis Azul, otro de los lotes de Veriba, aun cuando la CEA no aprobó el proyecto para Oasis Gris, además de las construcciones inacabadas de este último: ‘’Al final, SEDESO les está dando la licencia de construcción pero no tienen la factibilidad de agua. Va a ser el mismo problema’’, señala la comitiva de vecinos.

Fue “sorpresivo” para el director del Departamento de Desarrollo Urbano de la SEDESO, Enrique Martínez Uribe, enterarse que los vecinos estaban cubriendo las cuotas de agua: ‘’me hace ruido, (…) la empresa me dice que está absorbiendo el gasto del agua’’. Los vecinos indicaron: ‘’están pagando las facturas que ellos consumen, nosotros pagamos la nuestra’’. El director aseguró resolver lo antes posible el tema del agua en el condominio, ya que, según declara, la CEA no suele negar proyectos de urbanización.

‘’Nosotros no disponemos de un servicio las 24 horas. Te tienes que adecuar para hacer tus actividades diarias’’, y surgen conflictos entre los habitantes: ‘’de repente ves feo al vecino que está lavando su carro o regando el pasto. Dices: yo procuro no gastar tanta agua, ¿por qué tú sí?’’, ‘’tienes a vecinos contando (las veces que lavan) al lado y luego vienen los reclamos en el grupo de Whatsapp’’.

Las familias de Oasis Gris aún cubren las cuotas por el servicio de pipas, y esperan a que Veriba, SEDESO o la CEA resuelvan el tema de los permisos de construcción así como la ejecución del vaso pluvial necesario para el servicio de agua potable.