Después de recurrir a una instancia trinacional, un colectivo ciudadano de León logró probar que el gobierno municipal otorgó permisos indebidos a la empresa Mexico Retail Properties, quienes edifican un megaproyecto inmobiliario que pone en riesgo uno de los últimos cuerpos de agua de la región. Con esta información, los habitantes de León ahora podrían cancelar el proyecto y sentar un precedente contra la expansión del capital inmobiliario en el Bajío
Texto: Alejandro Ruiz
Fotos: Cortesía
LEÓN, GUANAJUATO. – Después de una larga lucha legal, colectivos ambientales de León, Guanajuato, han probado a nivel internacional que la construcción del megaproyecto inmobiliario City Center no contó con permisos emitidos en sintonía con la legislación mexicana.
Esta resolución la emitió la Comisión para la Cooperación Ambiental (CCA), un organismo trinacional enfocado en instrumentar el Acuerdo de Cooperación Ambiental de América del Norte (ACAAN) derivado de la firma del TLCAN.
La opinión de la CCA llega después de que el colectivo Acción Colectiva Socioambiental le solicitara revisar la construcción de City Center, el desarrollo inmobiliario que la empresa Mexico Retail Properties construye en la ciudad de León desde hace 7 años acompañado de grupos empresariales locales.
Mexico Retail Properties es una de las contructoras de centros comerciales más grandes del país, y su desarrollo City Center contempla la construcción de 183 departamentos, un hotel con 200 cuartos, así como un centro comercial y un edificio de 14 pisos para oficinas. Todo, a unos metros del humedal Los Cárcamos, uno de los últimos cuerpos de agua que aún se conservan en la región.
La autoridad responsable de otorgar los permisos fuera de la ley fue el ayuntamiento de León, el cual, de acuerdo a la CCA, extralimitó sus competencias al aprobar la construcción de City Center en 2016.
Su edificación, explican integrantes de Acción Colectiva, atenta contra el derecho a un medio ambiente sano y el acceso a la ciudad; pues además de afectar directamente al humedal de Los Cárcamos, también podría desplazar a los habitantes de las colonias que rodean la construcción. Esto, ante la posibilidad de encarecer los servicios de la zona y modificar los usos de suelo.
Por eso, desde hace 7 años una parte de la ciudadanía leonesa comenzó a protestar contra este megaproyecto inmobiliario. Y aunque la empresa siempre afirmaba tener toda su documentación en regla, su historia parece estar llena de irregularidades.
La disputa
Aunque su llegada a León fue aplaudida por políticos locales y estatales, las sospechas entorno a City Center siempre fueron constantes.
Primero, porque una construcción de esa magnitud tan cerca del humedal solo auguraba un destino fatal: acabar con un cuerpo de agua y agravar la crisis hídrica que padece la perla del Bajío.
Pero también, porque las autoridades del municipio (en ese entonces a cargo del panista Héctor López Santillán) parecían brincarse todas las legislaciones federales y estatales que protegen al medio ambiente para impulsar la construcción del megaproyecto.
Así es como Acción Colectiva Socioambiental aparece en a escena, denunciando desde esos años que las autoridades estaban transgrediendo la ley al autorizar la construcción de City Center.
Su argumento radicaba en dos partes: la primera, que el ayuntamiento no informó a la población sobre los planes de construcción de City Center; la segunda, porque al ser el humedal un cuerpo de agua propiedad de la nación, la autorización de cualquier obra que lo afecte debe aprobarse por las autoridades federales.
Así, y después de múltiples denuncias y recursos legales, la Secretaría del Medio Ambiente y Recursos Naturales hizo el primer señalamiento oficial que determinaba que la Dirección de Gestión Ambiental del municipio de León no tenía las atribuciones para evaluar y autorizar el proyecto City Center. Esto, por las dimensiones de la construcción y el impacto sobre los recursos naturales.
Aunado a esto, la Conagua también se pronunció al respecto, y reconoció a Los Cárcamos como un humedal.
Las autoridades municipales, sin embargo, no hicieron caso a estos señalamientos, y la construcción continuó. Posteriormente, Mexico Retail Properties promovió un amparo ante los pronunciamientos usando un argumento que las autoridades municipales y estatales han repetido constantemente: que el cuerpo de agua colindante a la construcción de City Center no es un humedal.
Actualmente el amparo sigue en juicio.
Para esa fecha, sin embargo, Acción Colectiva Socioambiental ya había solicitado la intervención de la Comisión para la Cooperación Ambiental, esto, por las violaciones que el ayuntamiento hizo a los ordenamientos legales federales y del estado de Guanajuato.
Además, junto a otro grupo de ciudadanos habían constituido un Frente en Defensa del Humedal, quienes realizaron estudios sobre los daño al ecosistema que representaba la construcción del megaproyecto inmobiliario.
En ellos calcularon que desde 2018 el nivel de humedal había descendido 2 metros debido a la construcción que impide la filtración del agua que proviene de la presa El Palote. Además, demostraron que la edificación de City Center afecta a especies endémicas de la zona, particularmente a las aves que se refugian por temporadas en el humedal y que ahora chocan con los edificios construidos en su ruta para buscar alimento.
También señalaron los riesgos estructurales que implica construir edificios tan grandes sobre superficies humedecidas por el agua que naturalmente pasa por el subsuelo.
Nadie, sin embargo, ha hecho caso a estos estudios, y la empresa inmobiliaria ha realizado los suyos de manera particular para desmentirlos, aunque algunas veces ha terminado por darles la razón.
Por eso, la resolución de la CCA, aunque no es vinculante, sienta un precedente histórico para León, y todo el estado de Guanajuato, pues determina que las violaciones legales que desde hace 7 años han denunciado los ciudadanos leoneses eran ciertas. Y también, porque abre una puerta y da argumentos para iniciar acciones legales que pretendan frenar otros megaproyectos inmobiliarios en Guanajuato y el país.
Extractivismo en la ciudad: una práctica constante llena de irregularidades
En realidad, explican integrantes de Acción Colectiva Socioambiental, Mexico Retail Properties y sus socios impulsan un proyecto extractivista, pues al amparo de la complicidad gubernamental, la inmobiliaria usa y depreda los recursos naturales de la zona, y también los recursos de la ciudad como los espacios de recreación y movilidad.
Su modus operandi se asemeja al de los grandes proyectos mineros o de infraestructura que se asientan en las zonas rurales: la empresa llega, consume los recursos humanos y naturales, devasta el territorio y convierte la vida y los ecosistemas en capital, muchas veces a costa de las leyes y las personas.
El caso del City Center de León no es un hecho aislado. Por ejemplo, de acuerdo a una investigación del portal PopLab, la empresa Mexico Retail Properties ha incurrido en irregularidades similares en al menos otros 7 proyectos.
Aunado a esto, en el estado de Guanajuato la Ley estatal para la Protección y Preservación del Ambiente permite que los 46 municipios puedan aprobar discrecionalmente proyectos como City Center en sus demarcaciones, aún cuando esto es solamente facultad de la federación y los estados.
Esta apertura legal cobra importancia en un contexto de boom inmobiliario que actualmente atraviesa la región del Bajío, donde estados como Querétaro, Guadalajara, San Luis Potosí y Aguascalientes también están construyendo este tipo de desarrollos inmobiliarios de tipo residencial, dirigidos a una clase social de alto poder adquisitivo, sustituyendo la construcción de vivienda de interés social.
Los edificios, hoteles y torres muchas de las veces terminan inhabitados, pues los exorbitantes precios de compra o renta los hacen prácticamente inaccesibles.
Entonces, ¿por qué la insistencia en este tipo de megaproyectos? La respuesta es: la financiarización de la vivienda.
El negocio de construir edificios inhabitados
En los últimos años la región de Bajío ha recibido una fuerte inyección de capital industrial. De acuerdo al Reporte de Mercado Industrial de Bienes Raíces del Bajío elaborado por la oficina en México del gigante inmobiliario CBRE, tan solo para el primer trimestre de 2023 la región registró 13.3 millones de metros cuadrados de naves industriales.
Esto, en comparación con dato del 2022, significó un crecimiento del 3.4 % anual, lo que habla de una fuerte inversión industrial en la zona que, a la par, atrae otro tipo de inversiones (como los servicios o vivienda), motivadas por la especulación de satisfacer una virtual demanda de vivienda.
La tendencia de este tipo de inversiones ha ido al alza durante los últimos años.
Por ejemplo, de acuerdo con el portal inmobiliario Century 21, en 2022 los estados de Querétaro, Guanajuato y San Luis Potosí registraron aumentos en las búsquedas de propiedades de tipo residencial, comercial e industrial.
El aumento más significativo ocurrió en Querétaro, con un 112 %, seguido de San Luis Potosí con un 72 %, y Guanajuato con un 33 %.
El resultado de esta tendencia es la construcción de elefantes blancos de lujo que terminan inhabitados, pero que no representan una pérdida económica para las desarrolladoras inmobilliarias, pues su valor depende de la especulación, de convertirse en activos financieros que les faciliten acceder a créditos e hipotecas para seguir construyendo.
Algunos analistas nombran este fenómeno como financiarización de la vivienda.
Este fenómeno, a la vez, propicia el despojo de territorios o la aniquilación de áreas naturales protegidas para dar cabida a usos de suelo habitacionales o mixtos que satisfagan la necesidad de expandir el capital inmobiliario. Esto, en muchos casos, sucede con la permisividad de las legislaciones y administraciones estatales y municipales.
Un ejemplo: City Center y la irregularidad con la que el ayuntamiento de León otorgó el permiso de construcción.
Sin embargo, aunque el megaproyecto inmobiliario ya está avanzado, la resolución de la CCA puede abrir la puerta para una ruta legal que suspenda la construcción y obligue a la empresa a reparar el daño ambiental y social generado, y con esto, al rescatar un pequeño pedazo de ciudad, sentar un precedente para frenar la especulación inmobiliaria en la región.
Actualmente los ciudadanos organizados en defensa del humedal ya interpusieron un amparo para pedir la revocación del permiso que el ayuntamiento otorgó para la construcción de City Center, pero los tribunales aún no responden la solicitud.
Periodista independiente radicado en la ciudad de Querétaro. Creo en las historias que permiten abrir espacios de reflexión, discusión y construcción colectiva, con la convicción de que otros mundos son posibles si los construimos desde abajo.
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