El Ayuntamiento de Mérida, Yucatán, declaró “inexistentes” nueve trámites que la empresa Inversión Colectiva Inmobiliaria (Inverco), Sociedad Anónima Promotora de Inversión (SAPI) de Capital Variable, debió presentar y obtener en el gobierno local antes de desarrollar y comercializar condominios, townhouse y terrenos en el Fraccionamiento Pedregales de Misnébalam, en donde cientos de clientes nacionales e internacionales estiman ser víctimas de un megafraude inmobiliario por al menos 500 millones de pesos

Texto: Javier Cruz / 4 Vientos

Foto: Especial

YUCATÁN. – Por su parte, el Ayuntamiento de Progreso que preside el panista Julián Zacarías Curi, optó por proteger a Inverco cuando decidió declarar en “negativa ficta”, es decir en sentido simulado, en silencio y en lentitud hasta por tres meses o más, la petición de información pública que 4 Vientos le formuló respecto a los mismos nueve trámites que la empresa debió hacer en la Dirección de Desarrollo Urbano y Obras Púbicas de esa municipalidad.

Y el gobierno de Yucatán optó por solicitar y obtener de la Plataforma Nacional de Transparencia (PNT) una prórroga para entregar información de los trámites que la compañía inmobiliaria debió hacer desde 2019 en esa instancia pública administrativa.

Gracias a eso, el gobierno que encabeza el panista Mauricio Vila Dosal tiene ahora hasta el 8 de agosto para responder a la solicitud de información pública que 4 Vientos pidió el pasado 20 de junio.

¡No hay, no hay!

El arquitecto Federico José Sauri Molina, director de Desarrollo Urbano del gobierno de Mérida, confirmó la inexistencia de documentación inmobiliaria de Inverco al responder a la solicitud de información pública que 4 Vientos presentó en la Plataforma Nacional de Transparencia (PNT), el pasado 20 de junio, con número de folio 310579124000363.

La respuesta del funcionario se notificó a este medio el lunes 8 de junio a las 15 horas.

La contestación fue confirmada por el Comité de Transparencia de Mérida mediante una Sesión Extraordinaria que determinó:

“Resulta procedente la confirmación de la inexistencia de la información solicitada”.

Cuál es la documentación que 4 Vientos pidió a Desarrollo Urbano, así como a las direcciones de Catastro, Obras Públicas, Servicios Públicos, de Desarrollo Económico y Turismo, de Administración, de Finanzas y Tesorería, así como a las unidades de Desarrollo Sustentable, y de Planeación y Gestión de Mérida

I. Factibilidad de fraccionar y urbanizar el suelo (Factibilidad de Uso de Suelo) del Fraccionamiento Pedregales de Misnébalam que ya opera la empresa conocida comercialmente como Inverco, o Grupo Inverco México.

II. Fijación de lineamientos generales de diseño urbano del fraccionamiento. III. Proyecto urbanístico o su modificación (Licencia de Uso de Suelo) de Pedregales de Misnébalam. IV. Plano de rasantes del proyecto inmobiliario.

Asimismo: V. Proyecto ejecutivo urbanístico o su modificación (Licencia de Construcción) del sitio residencial. VI. Autorización de Proyecto de ventas y garantía suficiente del fraccionamiento. VII. Prórrogas para terminación de obras de urbanización.

De igual forma: VIII. Constancia de terminación de obras y liberación de garantías de Misnébalam. Y IX. Municipalización del fraccionamiento.

Sauri Molina notificó en su respuesta que “después de haber realizado la búsqueda exhaustiva y razonable en los archivos físicos y electrónicos de esta Dirección a mi cargo, al momento de presentar la solicitud -4 Vientos- no existe ningún documento físico o electrónico que contenga la información solicitada por el ciudadano”.

Y contundente agrega:

“En vista de no haberse recibido, generado, tramitado ni autorizado documento alguno relacionado a la solicitud –de 4 Vientos- (…) se declara la inexistencia de la información solicitada…”

La ficción

Por su parte, el Ayuntamiento de Progreso también contestó el lunes 8 de julio, a las 13:40 horas, la petición contenida en el folio 311218724000053 de la PNT.

En ella, Iresine Solís Hernández, titular de la Unidad de Transparencia del Ayuntamiento de Progreso, notifica que el director municipal de Desarrollo Urbano y Obras Púbicas, el panista Luis Alberto Castro Naal, “no proporcionó respuesta alguna” a la petición de información por lo que esa dependencia declaró “la negativa ficta”.

Así, la unidad resolvió en sesión extraordinaria que:

“Se advierte que NO (en mayúsculas en el original) es posible la entrega de (la) documentación solicitada por el particular, en virtud de que se declara la negativa ficta por la Dirección de Desarrollo Urbano y Obras Publicas”.

Esta decisión 4 Vientos ya la impugnó ante la PNT vía queja.

Destaca que el presidente municipal Julián Zacarías, un empresario textil reelecto en el cargo en 2021 y perdedor en la pasada elección a la diputación federal por el 02 Distrito en que compitió por la vía de acción afirmativa indígena, lo que devino en acusaciones en su contra por usurpar identidad maya, también es, desde hace seis años, presidente de la comisión edilicia de Desarrollo Urbano y Obras Públicas.

El periódico Sol de Yucatán, en diversas investigaciones que ha hecho del funcionario panista, afirma que Zacarías “pide el 20% como moche a los constructores para emitir los permisos de construcción y luego las licencias de fraccionamiento”.

Además, que parte de las “ganancias” que le valen el mote de ser “el rey de los moches” en Yucatán, la comparte con el gobernador -también panista- Mauricio Vila (JULIÁN ZACARÍAS CURI DE LA NADA A MILLONARIO – Sol Yucatán (solyucatan.mx)

Además, el 11 de julio, la Procuraduría Federal de Protección al Ambiente (PROFEPA) clausuró en Progreso de forma total, pero temporal, el monumento al dios mitológico griego Poseidón (Rey de los mares y Agitador de la Tierra), obra en fibra de vidrio del artesano local Chapa Balam Díaz, de tres metros de altura.

Zacarías Curi, sin consultar ni informar a sus gobernados, quienes recientemente mostraron gran malestar por la imposición del arte transcultural panista que contradice la identidad «indígena maya» que él uso para tratar de ganar una diputación federal, autorizó y puso en marcha el proyecto sin tener el permiso ambiental de la Secretaría del Medio Ambiente y Recursos Naturales (Semarnat).

En mayo pasado, a unos días del proceso electoral en donde el edil omiso participó, la estatua quedó instalada 25 metros mar adentro del sitio conocido como El Playón, frente al malecón de Progreso.

Se desconoce el presupuesto de la obra y si éste es o fue pagado con dinero del erario, o con capital de una empresa a la que Zacarías concesionó, datos que la Profeco ya investiga para sancionar al opaco presidente municipal panista.

Esto no es nuevo para 4 Vientos. El funcionario gusta de imponer secrecía total a la información pública, tal y como ahora lo hace con la petición del medio relativa al caso Inverco México.

El abuso

En una consulta que 4 Vientos hizo a licenciados en Derecho respecto a la declaratoria de “negativa ficta”, manifestaron que el concepto se fundamenta en el artículo 17 de la Ley Federal de Procedimientos Administrativos, una norma jurídica menor a la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos.

“Es notorio que, en ocasiones, las autoridades trasgreden el precepto constitucional del derecho a la información y que los funcionarios y empleados públicos deben respetar el ejercicio de derecho a petición cuando este se formule por escrito, de manera pacífica y respetuosa, tal y como lo señalan los artículos 7 y 8 de nuestra Carta Magna”, dijo uno de los abogados.

Por su parte, el licenciado Carlos Rubén Silva Urías, colaborador del despacho jurídico CRSAbogados, manifestó en un artículo que “al no dar contestación a lo peticionado” por un ciudadano, el o los funcionarios públicos que determinan la negativa ficta “abusan discrecionalmente por los amplios espacios de tiempo que manipulan para dar atención al derecho accionado a la autoridad; por lo tanto, abusivamente tardan meses, o hasta años en ocasiones, para responder”.

La pausa

Existe una tercera petición de información pública que 4 Vientos presentó en la Plataforma Nacional de Transparencia el 20 de junio.

Se dirigió a cinco dependencias del gobierno yucateco: las secretarías de Fomento Económico y Trabajo; de Obras Públicas; de Administración y Finanzas; de Desarrollo Sustentable; y Técnica de Planeación y Evaluación, SEPLAN.

Todas, excepto Desarrollo Sustentable, respondieron que “corresponde a otro sujeto obligado” dar contestación a la solicitud, pero sin identificar el nombre preciso de esa dependencia.

El jueves 4 de julio la Unidad de Transparencia de Yucatán entregó a la PNT y a 4 Vientos la respuesta del gobierno: una solicitud de prórroga por 10 días hábiles para seguir la búsqueda de la información solicitada en el folio 310571724000101, propuesta que hizo la Dirección de Evaluación Ambiental de la Secretaría estatal de Desarrollo Sustentable.

Dos días antes, en reunión extraordinaria, el Comité de Transparente de la dependencia estatal que preside la abogada Ana Paola Galué Ruz, confirmó la determinación de ampliación de plazo máximo de respuesta.

La Plataforma Nacional de Transparencia resolvió la trama finalmente así: la nueva fecha límite para contestar a la petición de 4 Vientos es el próximo 8 de agosto de este año; es decir ¡un mes más! a la fecha inicial -7 de julio- que la PNT fijó como máximo para las tres instancias gubernamentales requeridas.

¿Qué es lo que no encuentran?

La pregunta es: ¿qué es lo que el gobierno yucateco no localiza de Inverco en sus oficinas de Desarrollo Sustentable?

La respuesta es: 19 trámites que la compañía inmobiliaria debió realizar y cumplir en el gobierno estatal, según obliga la Ley de Desarrollos Inmobiliarios de Yucatán y su respectivo reglamento:

Se trata de la solicitud de autorización de constitución del Desarrollo Inmobiliario Fraccionamiento Pedregales de Misnébalam. La Factibilidad Urbano Ambiental emitida por el gobierno de Yucatán a favor del fraccionamiento y la empresa. La Licencia de Uso de Suelo emitida por el gobierno de Yucatán a favor del fraccionamiento y empresa. La resolución en materia de impacto ambiental, o el documento que determine la Factibilidad Urbana Ambiental emitida por el gobierno de Yucatán o la Secretaría federal de Medio Ambiente y Recursos Naturales (Semarnat) a favor del fraccionamiento y la inmobiliaria.

Asimismo, el documento emitido por el INAH, o carta de liberación para los casos donde no se requiere salvamento, a favor del fraccionamiento y/o empresa. Y en caso de existir área de patrimonio arqueológico, el plano de ubicación de esta, acompañados del dictamen respectivo por el gobierno de Yucatán a favor del fraccionamiento.

De igual manera el instrumento público en el que conste la propiedad de los lotes a favor de Inverco; las cédulas y croquis catastrales del fraccionamiento; una copia del pago del impuesto predial del año en curso hecho por la empresa citada; la información de situación registral del predio emitido por la Dirección del Registro Público de la Propiedad a favor de Pedregales de Misnébalam.

Igualmente, la factibilidad de Energía Eléctrica emitida por la Comisión Federal de Electricidad a favor del proyecto residencial. La Factibilidad de Dotación de Agua Potable y sistema de tratamiento de aguas residuales emitida por el organismo prestador del servicio en el municipio a favor de la empresa. Y la Factibilidad de Transporte emitida por la autoridad competente a favor de la sociedad mercantil Inversión Colectiva Inmobiliaria, SAPI.

También la factibilidad de Seguridad y Tránsito emitida por la autoridad municipal competente a favor de la empresa. La factibilidad de Dotación de Servicios Públicos a favor del fraccionamiento. El plano de áreas verdes aprobado, indicando zonas de ubicación, especies a utilizar y detalle de la zanja para colocación en el fraccionamiento.

El punto 18 requiere ocho copias del plano de lotificación, indicando: a) Lotificación propuesta; b) Cuadro de Áreas: superficie total, número, dimensiones y superficie de todos los lotes, superficies de Destino, superficie vendible, para Equipamiento e Infraestructura Urbana, enajenación a título gratuito, Áreas de patrimonio arqueológico, mobiliario urbano, Áreas verdes, corredores biológicos o áreas de conservación por el cambio de uso de suelo forestal;  c) Vialidades y banquetas, indicando sentido del tránsito, así como secciones de las diferentes vías; d) Detalle de chaflanes, y e) Tabla de porcentajes, lotes y superficies de los usos del suelo en Misnébalam.

Del mismo modo, el plano de interconexión vial con la traza urbana del desarrollo inmobiliario. El Archivo digital del fraccionamiento que incluya levantamiento topográfico georeferenciado con cuadro de construcción correspondiente. El archivo digital georeferenciado del proyecto inmobiliario Misnébalam. El plano topográfico en el cual estén establecidas las coordenadas del predio, así como el cuadro de construcción y Área total del o los predios con su archivo digital. Y el programa de conservación de Cenotes y Cavernas, en su caso, del proyecto.

El último documento que 4 Viento pide al gobierno yucateco es la Memoria Descriptiva del Desarrollo Inmobiliario, la cual debe incluir: a) Tipo de Desarrollo Inmobiliario; b) Ubicación del Desarrollo Inmobiliario; c) Densidad de construcción y población; d) Extensión y frentes de lote tipo; e) Áreas de cesión a título gratuito y su ubicación; f) Requisitos de construcción; g) Vialidades, infraestructura, equipamiento, servicios y, h) uso o destino del suelo del fraccionamiento Pedregales de Misnébalam.

Eso se pide transparentar con base a lo que ordenan las leyes y reglamentos del sector inmobiliario, obras y servicios públicos, catastro y desarrollo urbano sustentable del gobierno yucateco y sus municipios. Ni más, ni menos.

El sustento de la petición

Las solicitudes hechas por el medio se sustentan en lo que establece la Ley estatal de Desarrollos Inmobiliarios que en su Artículo 25 establece:

“La solicitud de Urbanización de los desarrollos inmobiliarios será presentada ante la autoridad municipal competente conforme el procedimiento que establece esta Ley, los programas de desarrollo urbano, los reglamentos municipales, y a falta de éstos últimos, el Reglamento de esta Ley y demás disposiciones legales aplicables”.

Asimismo, en el artículo 27 relativo a “Infracciones y Sanciones” que se aplicarán a quienes violen las disposiciones de la normatividad jurídica, sean autoridades o particulares.

Destaca el inciso III que castiga “urbanizar o construir un Desarrollo Inmobiliario sin que medie la Licencia correspondiente.”

Esto es relevante porque la norma determina claramente que “promover o publicitar un Desarrollo Inmobiliario que no incluya el número de autorización asignado por la autoridad competente, en los términos que establezca el Reglamento de esta Ley o en su caso, el reglamento municipal correspondiente”, es una violación grave a la ley y su reglamento.

Al respecto, ni las páginas virtuales, ni las redes sociales, ni cualquier otro medio de publicidad o mercadotecnia que Inverco México utiliza para publicitar o promover la venta de inmuebles en Pedregales de Misnébalam, o sus proyectos Nova Vita Country Club y Rancho Káaxnah, incluyen los números de autorización que den certeza legal a los clientes o a los potenciales consumidores del consorcio inmobiliario en Yucatán, México y el extranjero.

De hecho, la ley afirma que “la autoridad municipal deberá hacer del conocimiento público, la falta de autorización del Desarrollo Inmobiliario”, y que “los gastos que ocasione lo dispuesto en el párrafo anterior correrán a costa del infractor”.

Por eso el artículo 28 declara que “los servidores públicos que incurran en violaciones a las disposiciones de esta Ley serán sancionados de acuerdo con la Ley de Responsabilidades de los Servidores Públicos del Estado de Yucatán”.

Y el artículo 30 revela las sanciones más duras que se pueden y deben aplicar a las empresas infractoras: suspensión temporal, cancelación de la autorización, clausura, multas de cien unidades de medida y actualización hasta el equivalente al 20% del valor catastral del inmueble, y arresto a culpables hasta por 36 horas.

El miércoles 10 de julio 4 Vientos constató que no hay información oficial respecto a multas y/o sanciones impuestas a Inverco México por los ayuntamientos de Mérida y Progreso, o el gobierno estatal.

Eso imposibilita determinar si Inverco es reincidente o habitual en el caso de cometer presuntas violaciones a las normas jurídicas, lo que triplicaría el monto de las sanciones y multas que se le podrían aplicar.

Incluso el Artículo 32 indica que si una empresa inmobiliaria, en un período de seis años incurre en más de tres ocasiones en conductas que constituyan infracciones a un mismo precepto establecido en la Ley, se le sancionará con la negación de permisos, licencias, concesiones o autorizaciones hasta por un período de seis años.

Por eso dispone que “el Ayuntamiento deberá notificar a la Secretaría o, en su caso, al Instituto de Movilidad y Desarrollo Urbano Territorial, la existencia de esta circunstancia, para los efectos legales que procedan”.

Historias de lo chueco

Partamos de un supuesto: que las autoridades del estado y municipales quieran iniciar una investigación ministerial y/o administrativa del caso Inverco; y que un fiscal especial del gobierno yucateco en materia de corrupción deseara conocer al menos la superficie del drama que a diario viven los consumidores de la compañía.

Sería tan fácil como consultar las redes sociales y las salas de conversación de Whatsapp que utilizan los al menos 700 compradores diseminados en diversas ciudades de México, Estados Unidos, Eiropa y Centro y Sudamérica, que hoy presienten ser víctimas de un fraude mínimo de 500 millones de pesos.

Además, confirmarían que varias de las infracciones contenidas en las leyes y reglamentos locales de Desarrollos Inmobiliarios y Fraccionamientos son aplicables en el caso.

Igualmente, hay historias que la prensa local ha denunciado desde hace meses.

Por ejemplo, el 7 de septiembre del año pasado, el diario virtual “¡Oilo Yucatán!”, en una nota que tituló “Mafia inmobiliaria estafa trabajadores”, informó que un grupo de contratistas denunció que supervisores de obra que trabajan con Inverco –Ángel Caamal y Leonardo Ucán– se quedan con una parte del pago de los trabajadores y los constructores.

En palabras llanas, presuntamente “piden moche”.

Eso, afirmaron los denunciantes que el medio no identificó porque temen sufrir represalias, detuvo drásticamente el ritmo de construcción de las casas, el desmonte y urbanización de los terrenos, así como afectó la calidad de todas las edificaciones.

“De este lugar se han retirado más de 16 contratistas en malos términos, ya que, aunque en el desarrollo se ofrecen de entrada buenos precios, las artimañas de los encargados para pagar menos acaba por hacer que los contratistas y albañiles se retiren”, destacó la nota (Mafia inmobiliaria estafa trabajadores – !Oilo¡ Yucatán (oiloyucatan.com)

Antes, el 21 de mayo de 2023, el “facilitador Inmobiliario“ Franklin Canul, un activo promotor de Inverco y sus tres desarrollos inmobiliarios –Pedregales de Misnébalam, Nova Vita Country Club y Rancho Káaxnah- anunció que la empresa, a través de su entonces director Miguel Ángel Aguayo de Pau, estableció “una alianza estratégica” con el banco Scotiabank.

A través de “un producto/crédito llamado credi-construcción», los clientes de Inversión Compartida ya no tendrían que pagar sus casas, condominios y terrenos a 24 meses, sino que los obtendrían en solo 180 días.

Luego de ese periodo, los clientes pagarían directamente a Scotiabank un crédito hipotecario a 15 o 20 años.

Aguayo de Pau, accionista fundador y presidente de Inverco hasta febrero de 2024, nunca presentó un informe de los resultados del “producto/crédito”. Y hasta el pasado miércoles 10 de julio tampoco existe información de la empresa sobre el tema.

Este poco transparente modus operandi del ingeniero civil yucateco lo aplica reiteradamente desde hace años.

Por ejemplo, en marzo de 2018, en medio de una gran cobertura mediática regional y nacional, Aguayo y un socio, el “inventor” neoleonés Octavio González Álvarez, crearon la organización “Tradcoin” que lanzó lo que se llamó “la primera criptomoneda mexicana”, a la que también presentaron como “la única sustentada en siete pilares tangibles”: inversiones en bienes raíces, tecnología, comercio, arte, turismo, salud y “startups”.

El empresario yucateco anunció ese mes el inicio de la preventa de la criptomoneda con un precio de salida de dos dólares, aumentando su valor dos dólares más cada 15 días.

“O sea que al 30 junio (de 2018), en víspera de lanzarse al mercado a nivel mundial, estará en 16 dólares”.

Tres meses después (junio de 2018), Aguayo y González informaron al diario Novedades de Yucatán que en ese momento ya tenían tres mil 500 clientes ubicados principalmente en México, Colombia y Venezuela, con inversiones que iban desde «200 hasta 30 mil dólares» (Invitan a yucatecos a usar Tradcoin, la criptomoneda que revoluciona el mercado (sipse.com).

Y hasta ahí la información del proyecto.

De 5 al 10 de julio, 4 Vientos buscó noticias acerca del fin que tuvo la moneda virtual, la cual según comentó la Comisión Nacional para la Protección y Defensa de los Usuarios de Servicios Financieros (Condusef), representa, como otras, “un nivel de riesgo que los participantes deben considerar cuidadosamente” ya que, al no estar respaldada por un Banco Central, “no hay entidad gubernamental que vaya a rescatar al cliente” en caso de fraude o desplome del valor del cripto.

El medio también buscó el sitio digital de la organización (https://tradcoin.org), pero éste ya no existe en la red mundial de internet.

Lo que sí existe es Inverco, una empresa inmobiliaria que Miguel Ángel Aguayo cofundó en diciembre de 2018 con Rolando Bello Mejía, hoy notario público número 113 con sede en el nada transparente municipio de Progreso, y familiar cercano –sobrino o primo- del exgobernador priista yucateco Rolando Zapata Bello, quien cobró una senaduría por haber sido coordinador nacional de la Defensa del Voto en la campaña presidencial de Xóchitl Gálvez Ruiz.

La voz de los afectados

4 Vientos incluye otros testimonios que los consumidores de Inverco expresan en redes sociales y salas de conversación en Whatsapp.

1.- La ira contra 4 Vientos. A falta de decencia, transparencia y argumentos, la vulgar y racista descalificación

2.- De Mario Pacheco, asesor inmobiliario en Yucatán:

“A mí lo que me sorprende es que (los accionistas) digan que no tiene liquidez, ya que tienen los enganches y los pagos de mensualidades de más de 700 inversiones, y solo 150 casas construidas. Siempre que vendían acciones decían que Inverco tenía un capital de más de mil millones de pesos (…) Deberían al menos tener un colchón fuertísimo para seguir construyendo sin parar desde hace tiempo (…) El rancho Káaxnah –el desarrollo inmobiliario con el que la empresa dice cubrirá la devolución de capital a los clientes que lo soliciten, así como la construcción de casas, condominios y terrenos con retraso en entrega- tiene un año que salió a la venta y solo se vendió un lote, que yo vendí. Es decir, ya salió a comercialización y no funcionó porque el lugar está ubicado a una hora y media de Mérida, y los terrenos no tienen ningún servicio”.

3.- Carolina Mora, mexicana radicada en Ohio, Estados Unidos, grabó para 4 Vientos:

4.- El pasado 7 de julio, el cliente Homero denunció:

“Inverco se la pasa evadiendo y mintiendo. A nosotros nos ofreció reubicación. Aceptamos y cuando llegamos a Mérida para firmar ni siquiera nos recibieron. En ese momento llegaron dos personas que viajaron desde Aguascalientes, ya con cita agendada, y tampoco las recibieron. Llamamos entonces a la policía (municipal) para que asentaran que no nos querían recibir para firmar el adendum (agregado) de reubicación en nuestro contrato original (…) La policía nos pidió que por favor denunciáramos, ya que ellos sí harían el reporte de lo que estaba pasando y que diéramos continuación a lo que ellos estaban percibiendo (…) En ese momento llegó otra patrulla porque los de inverco reportaron que estábamos haciendo desmadre afuera de sus instalaciones. Los policías que nos atendieron le dijeron a su supervisor que lo que decía Inverco era falso, ya que ellos tenían rato con nosotros y el dicho de la compañía no era cierto (…) O sea, inverco se tomó el tiempo de reportarnos, pero no para abrirnos y recibir un documento (…) Nosotros ya iniciamos una demanda. ¡Está gente de Inverco son unos ladrones!”.

PRIMERA PARTE

Pedregales de Misnébalam en Yucatán, ¿un nuevo cartel inmobiliario en México?

Este trabajo fue publicado inicialmente en 4 VIENTOS. Aquí puedes leer la publicación original.