Disminuir las áreas de donación, privatizar los espacios públicos, eliminar la participación de organizaciones civiles y de decisiones colegiadas en el desarrollo de vivienda, son retrocesos que plantean organizaciones civiles ante de la aprobación del nuevo Código Urbano en Aguascalientes

Por Mónica Cerbón Tw: @Monica_Cerbon8 / POPLab

AGUASCALIENTES.- El pasado martes 20 de diciembre entró en vigor el nuevo Código Urbano de Aguascalientes, un documento que, dicen especialistas, es un regalo para una de las industrias más lucrativas en la entidad: la inmobiliaria, cuyos empresarios se han visto cercanos a la gobernadora, Teresa Jiménez

“Lo que busca es facilitar la reglamentación para seguir promoviendo el desarrollo de vivienda a partir de una producción privada y de la especulación inmobiliaria”, consideró Alejandro Larios, integrante de la organización civil Conversa Sur, especializada en la defensa de los derechos humanos y la organización comunitaria para la justicia social.

Aunque es un documento que regula asuntos fundamentales como la planeación territorial, la construcción de vivienda y la expansión de la mancha urbana, su renovación tardó nueve años, tres de los cuales estuvo detenida en el Poder Legislativo, pues durante la administración del exgobernador Martín Orozco no se consiguieron los acuerdos necesarios para aprobarla.

Durante esos años, la vivienda en Aguascalientes se ha encarecido a niveles por encima de la inflación.

Y es que el documento plantea condiciones para poderosos empresarios del estado, como Fernando Camarena Ávila, dueño de Grupo San Cristóbal, una de las desarrolladoras de vivienda más productivas en la entidad.

En el pasado, Camarena ha sido señalado por operar de manera ilegal para obtener permisos de explotación de agua para las viviendas que desarrolla, utilizando incluso documentos falsos, así como ha sido acusado de amenazar a funcionarios municipales para conseguir permisos de construcción de condominios habitacionales. Pero también se le considera uno de los principales financiadores de las campañas políticas del PAN, en especial las de la ahora gobernadora, sin que esto se haya comprobado.

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Otros personajes de la escena inmobiliaria, como el panista Mario Michaus, ex presidente de la Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios (AMPI), fueron integrados al actual gabinete estatal. Michaus ahora se desempeña como titular del Instituto de Seguridad y Servicios Sociales para los Servidores Públicos del Estado (ISSSSPEA), en donde recién se aprobó una reforma que permite utilizar las prestaciones de las y los trabajadores en proyectos de obra pública a través de la iniciativa privada sin los suficientes candados para evitar actos de corrupción.

En el arranque de la gestión de Teresa Jiménez, el nuevo Código fue aprobado por unanimidad de las y los legisladores en una sesión ordinaria el primero de diciembre, a la que acudieron sonrientes miembros de la Cámara Nacional de la Industria de Promoción y Vivienda (Canadevi) y empresarios inmobiliarios como Jaime del Conde, que también es militante panista.

Ahí, el legislador panista que operó la aprobación, Max Ramírez, aseguró que su compromiso con los ciudadanos, “y con todos los interesados en el tema del Código”, era que el nuevo documento estuviera aprobado antes de finalizar 2022. “Y cumplimos”, dijo en rueda de prensa.

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También añadió que entre los objetivos estuvo “incentivar la economía del estado” y facilitar los trámites para que los empresarios del ramo no inviertan su dinero en León, Zacatecas o Querétaro, “porque allá en seis meses les autorizan hacer un desarrollo y aquí en dos años”. Ramírez afirmó que la segunda economía más importante en Aguascalientes es la inmobiliaria “y nosotros no estábamos dándole la importancia que requería”.

Al preguntarle sobre cuáles son los nuevos lineamientos para evitar actos de corrupción, el legislador habló sobre vigilar a los propios funcionarios de gobierno y dirimir controversias en condominios habitacionales, pero evitó hablar de los empresarios.

“Hay artículos muy claros y muy concisos que dejan menos a la interpretación y a la discrecionalidad; estaremos creando la Procuraduría Urbana, que vendrá a dirimir temas de corrupción tanto de funcionarios como también a dirimir temas que tienen los particulares, sobre todo aquellos que viven en condominios”, dijo.

Aunque el Código ya entró en vigor, la nueva Procuraduría se creará hasta 2024, afirmó el legislador.

Un regalo a la especulación inmobiliaria

Por ser un documento extenso, de casi 500 hojas y más de 850 artículos, pocas cosas se han conocido sobre la nueva política urbana del estado. En entrevista con Poplab, integrantes de la organización civil Conversa Sur, aseguraron que se trata de un regalo para beneficiar a la industria inmobiliaria y no a un desarrollo equitativo para la ciudadanía.

Además, aunque en la discusión del nuevo documento participaron los propios empresarios y colegios de especialistas, como el de arquitectos o urbanistas; las asociaciones civiles en defensa del medio ambiente –que han protagonizado diversas luchas jurídicas para evitar la edificación de vivienda en zonas naturales protegidas– no fueron invitadas al diálogo, afirmó Sofía González Ponce, de Conversa Sur.

González asegura que el nuevo Código es una regresión en la garantía de derechos individuales y colectivos, pues intensifica las problemáticas de la expansión urbana y la falta de acceso a la vivienda digna, adecuada y asequible.

“Hemos vivido en Aguascalientes ya por varios años una expansión urbana donde siguen desarrollando vivienda, pero que no va de acuerdo a las necesidades de la población, no son asequibles. Esto tiene que ver con que no hay una consideración de vivienda social o del acceso y derecho a una vivienda adecuada fuera de mecanismos de mercado. Existe la autoproducción, la producción colectiva de vivienda y otras maneras de acceder, pero aquí la ciudad está considerada solo para el desarrollo de capital de unos cuantos. Vivienda como inversión y no como un derecho fundamental”, añade Alejandro Larios.

Pero hay más. Entre los cambios, las y los legisladores aprobaron reducir las áreas de donación obligadas por ley para cada desarrollador de vivienda y que deben destinarse a áreas verdes o a la construcción de infraestructura social como escuelas y parques, facultades que pertenecen a los municipios y al Estado en general.

Y aunque antes las áreas de donación tenían que ser de entre el 14 y 16% del tamaño del terreno edificado, señala Larios, ahora bajaron a entre 10 y 5%. Lo anterior está establecido en las cinco fracciones del Artículo 545 del nuevo Código Urbano.

En suma, los empresarios inmobiliarios podrán construir lo que las y los legisladores nombraron como “Obras de Impacto Social Significativo” en el 70% de las áreas que ellos mismos donen para el espacio público, es decir, podrán generar aún mayores recursos.

Las “Obras de Impacto Social Significativo” están definidas en el nuevo Código como “la rehabilitación de pavimentación del arroyo de vías, puentes, pasos a desnivel, rescate de camellones, parques, puentes peatonales, alumbrado público, y todas aquellas obras de urbanización que representen un beneficio social de alto impacto”.

“Eso es un retroceso en el espacio público, se está privatizando el territorio que pertenece originariamente al Estado según el artículo 27 de la Constitución, es preocupante; y además es esta renuncia del Gobierno a sus obligaciones y responsabilidades de proveer infraestructura urbana, infraestructura pública y servicios urbanos y se les deja a los privados a que lo desarrollen. ¿Cómo van a revisar esa infraestructura, su calidad, su pertinencia? Y ya muy en detalle, no se considera la Ley General de Movilidad y Seguridad Vial, que plantea una pirámide de movilidad y dice que lo menos deseable son, por ejemplo, pasos a desnivel o puentes peatonales; van en contra de la misma ley”, detalla Larios.

Otro de los puntos preocupantes, de acuerdo con los activistas, es que el nuevo Código regresa a los municipios las facultades para regular la construcción de vivienda.

“Eso antes se hacía de manera colegiada en el Consejo Estatal, el cambio genera que haya menos candados, porque es más fácil negociar o persuadir a un gobierno municipal”.

Además, los nuevos lineamientos dejan fuera a las organizaciones civiles de cualquier participación en la planeación del estado, pues el Consejo Estatal de Desarrollo Urbano, Ordenamiento Territorial y Vivienda, de acuerdo con el Artículo 22 del nuevo Código, está integrado únicamente por actores políticos, empresarios inmobiliarios y los colegios de arquitectos, urbanistas, ingenieros civiles y notarios públicos.

Una burbuja inmobiliaria

En mayo de este año, miembros de la Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios aceptaron que en Aguascalientes la vivienda se ha encarecido entre 7 y 13% durante los últimos años, un porcentaje por encima de los estándares inflacionarios.

Meses después, en octubre, Jael Pérez Sánchez, vicepresidente de la Federación Nacional de Colegios de Economistas, afirmó que el suelo del estado se ha encarecido de forma artificial gracias a la especulación de agentes inmobiliarios. “Una cosa es el incremento natural del mercado inmobiliario, pero la especulación, los agentes inmobiliarios juegan un papel decisivo e importante en el mercado porque hacen crecer artificialmente el precio del suelo y las viviendas, un factor adicional a las presiones que ya tenemos en el aumento de los precios”.

En promedio, afirmó el economista, una vivienda de 185 metros cuadrados en Aguascalientes cuesta alrededor de cuatro millones de pesos; mientras que en algunas regiones de Estados Unidos por ese costo las personas pueden adquirir un inmueble de hasta 600 metros cuadrados.

El economista añadió que el 71% de la oferta de vivienda está concentrada en el mercado residencial, pese a que menos del 17% de la población tiene condiciones para adquirir una vivienda residencial, por eso, el 81.1% de las personas prefieren rentar.

“Existe un desajuste en el mercado de la vivienda, porque hay más gente ofreciendo casas en venta que personas dispuestas a comprar”, aseguró Pérez Sánchez.

En aquél momento y en su defensa, Juan Carlos Rodríguez, presidente de la Canadevi –y exfuncionario de ordenamiento territorial durante el sexenio del priista Carlos Lozano de la Torre– negó que exista una burbuja inmobiliaria, pero aceptó que el costo de la tierra y los materiales sí son más altos aunque, dijo, hay oferta de vivienda (de 44 metros) para personas que ganan menos de 12 salarios mínimos al día; es decir, casas de, en promedio, medio millón de pesos.

“Es mejor vivir en una casa de 44 metros que en un cuarto de tres por tres en casa de la suegra”, declaró.