En la Ciudad de México se erigieron decenas de nuevos edificios en zonas céntricas. A pesar de los problemas que trajeron estos proyectos, ahora muchas de las construcciones son “elefantes blancos”; están vacías. Silvia Emanuelli explica este fenómeno: la especulación inmobiliaria

Texto: José Ignacio De Alba

Foto: Isabel Briseño

CIUDAD DE MÉXICO.- En el sur de la Ciudad de México se construyó un edificio tan grande que sus desarrolladores lo catalogaron como “emblemático”. Los 29 pisos de la Torre Manacar se volvieron parte del paisaje de la ciudad, como un atractivo turístico los visitantes se toman fotografías frente a la caída inclinada del edificio.

Pero esta gigantesca construcción, paradójicamente, se encuentra en gran medida vacía.  Cientos de espacios de oficinas están deshabitados. El estacionamiento del lugar apenas es ocupado por la gente que acude al centro comercial, pero incluso varios espacios comerciales de mall están desocupados. 

En ese mismo corredor de construcción hay varios edificios que compiten entre ellos en altura, todos se encuentran parcialmente desocupados. A unas cuadras está la Torre Carracci, sus 19 niveles tienen una vista privilegiada de la ciudad. Cuando me acerco a preguntar sobre si hay espacios disponibles para rentar una persona de administración me dice “no se preocupe, si usted necesita rentar 10 pisos, los tenemos”. 

Con los proyectos inmobiliarios y la gentrificación la ciudad se empieza a llenar de espacios vacíos, pero la académica Silvia Emanuelli explica que no es raro, que otras ciudades del mundo han pasado por procesos similares. En entrevista la especialista en temas de vivienda desglosa lo que sucede en algunas ciudades del país. 

–¿Por qué hay tantos espacios vacíos en construcciones nuevas?

–Una respuesta a esto, aunque no podemos dar una respuesta inequívoca, puede ser que quienes construyen o quienes invierten en las construcciones nuevas que finalmente están vacías no estaban pensando en venderlas o en rentarlas, sino que su finalidad era convertirlas en un activo financiero, que les permite conseguir más créditos, hipotecas y seguir construyendo y especulando. 

Los expertos en temas inmobiliarios, como la urbanista Raquel Rolnik, le llaman a esto “financiación”; cambios estructurales en los mercados inmobiliarios, financieros y de inversión que han dado lugar a que la vivienda se considere una mercancía. Es una forma de acumulación de riqueza y una garantía de instrumentos financieros que se comercializan en los mercados mundiales. 

Emanuelli relata que desde el Consenso de Washington, a finales de los noventa, la vivienda fue transformada en mercancía, explica que una serie de políticas en materia de suelo, en materia territorial han dado lugar a que la vivienda deje de ser un derecho. “El estado sede de alguna manera, su responsabilidad al sector privado de construir vivienda y en este sentido, decimos que la vivienda se construye como una mercancía, ya no es un derecho y en ese juego, en el cual el Estado deja y facilita que las finanzas y los mercados se apropien de la vivienda”.

La maquinaria financiera de la vivienda se pone a disposición de los mercados bursátiles. Raquel Rolnik publicó en el libro “La Guerra de los Lugares” (2015), que las inversiones en vivienda son uno de los sectores empresariales más importantes del mundo. El sector inmobiliario ocupa el 60 por ciento de todos los activos globales.  Emanuelli dice que “eso tiene un impacto en el precio de la vivienda, que alcanza valores récord en relación con el ingreso de la población, lo que afecta justamente la asequibilidad de las viviendas”. 

–Cuando veo estos edificios vacíos pienso que alguien está perdiendo dinero, pero por lo que me cuentas no. ¿Cómo es esto?

– Se transforman en activos, los puedes poner a disposición del sector financiero para que estén en la bolsa, pero realmente no están reflejando la necesidad de la población. De hecho, es mejor tener estos lugares vacíos porque no se rompe el vidrio, no hay que reconstruir nada, no hay que darle mantenimiento a todos estos espacios. Entonces, son activos en el mercado financiero global. En efecto, son mecanismos difíciles de entender. 

Fideicomisos de Infraestructura y Bienes Raíces (FIBRAS) son utilizados para lucrar con los espacios, dice la experta. “las Fibras son el principal instrumento de la financiación en México, sobre todo en espacios comerciales. Yo creo que hace falta investigar más cómo se invierte en espacios de vivienda”. 

–Además las FIBRAS son atractivas porque no pagan impuestos

–Sí. Se descargan impuestos y sí, las hacen muy atractivas la inversión.

–También hay un rompimiento generacional, yo recuerdo pláticas con mis padres y ellos me decían que a mi edad ellos ya tenían una casa, en mi generación es raro quien logre hacerse de una casa. 

–Bueno, ahora es imposible acceder a una vivienda. Justamente porque se ha despegado el precio de la vivienda del incremento salarial, no corresponde. ¿Por qué? Porque la vivienda hoy es un bien de especulación. Hoy hay una serie de circunstancias, ligadas también a que mucha gente prefiere rentar a turistas. En la colonia Juárez, por ejemplo, hay espacios que han sido construidos con el único objetivo también de dedicarlas al turismo, a través de aplicaciones como Airbnb sin que haya control adecuado por parte de las autoridades.

–¿Muchos de estos espacios podrían estar vacíos porque se utilizan para el lavado de dinero?

–Seguramente podría haber algún tema relacionado con el lavado de dinero, también en las construcciones. Siempre ha habido, sabemos de casos desde hace tiempo, en Cancún y otros lugares. Que haya una relación entre el cemento, las mafias y el crimen de cuello blanco es una historia muy vieja. 

–¿Qué políticas, leyes y programas se han hecho para lograr que las viviendas sean asequibles?

–Desde el momento en que el sector privado se pone a construir viviendas se pensaba que iba a poder satisfacer a la población más pobre, pero en realidad esto nunca ha pasado. En el momento en que una política pública se basa en la construcción de vivienda nueva que se puede adquirir, únicamente a través de crédito y subsidio automáticamente los más pobres quedan afuera.

En 2015 el INEGI publicó que un 76.2 por ciento de la población mexicana ocupada está imposibilitada para adquirir una vivienda por medio del mercado financiero habitacional. “Porque los que pueden realmente acceder a la compra de vivienda, te digo a través de subsidio crédito, son personas que reciben sueldos elevados”.

–¿Este modo de entender la ciudad aumenta la desigualdad?

–En este mercado del más fuerte, en esa jungla donde solo quien tiene puede tener una vivienda pues sí, estamos ante un incremento de la desigualdad. Donde la población residente tiene que encontrar muchas veces otras formas para poder mantenerse en esa ciudad.

Emanuelli cuenta que hay algunas ciudades que han logrado implementar políticas para volver las viviendas más asequibles. La especialista explica que esto se ha dado, sobre todo, en regiones que han pasado por burbujas inmobiliarias. Para ella el caso de Barcelona es uno de los más interesantes, donde la jefa de gobierno, Ala Colau, viene del movimiento de afectados por las hipotecas. 

Ala Colau ha buscado bloquear el excesivo crecimiento de Airbnb, de acompañar a las personas desalojadas y encontrarles alternativas, comprar edificios para hacer vivienda pública, obligar a los grandes tenedores de vivienda a pagar impuestos.

Para Emanuelli, las personas que tienen más de diez casas o que poseen cierto número de metros cuadrados tienen que pagar impuestos, que se utilizan para la construcción de viviendas. 

La especialista también relata que ciudades como París y Ámsterdam están aplicando medidas antiespeculativas. En Ámsterdam, por ejemplo, se si alguien quiere comprar una casa debe vivir en el lugar por lo menos cuatro años, esto con el fin de que la propiedad no sea un instrumento para enriquecerse, sino realmente para favorecer a las personas que usan las viviendas para vivir en ellas. Con Airbnb muchas ciudades se dieron cuenta que solas no iban a poder, así que se unieron para negociar frente a Airbnb.

Ejercer el derecho a la ciudad

–¿En México se ha velado por garantizar viviendas a sectores desfavorecidos?

–Este gobierno de la Ciudad de México justamente me parece un poco en dirección a lo que hacía Barcelona en un momento dado, cuando se hablaba de la construcción de diez o doce corredores, que me parece que ahora están parados por la pandemia.

Además de la construcción de viviendas accesibles se deberían poner más candados a la especulación, detener los desalojos, controlar el crecimiento excesivo de la renta, hacer cooperativas de vivienda, mejoramiento de barrios.  “Hay una herramienta importante en la Constitución de la Ciudad de México para hacer todo esto, que es el “derecho a la ciudad”, es la primera constitución a nivel local que reconoce este derecho. Que tienen como centro que esta no sea una ciudad que expulse, que sea una ciudad que sea cobijo para todo tipo de población”. 

La especialista explica que en la época calderonista y peñista, se vio esta construcción desmedida de vivienda nueva; sobre todo en las afueras de la ciudad donde hay miles y miles de construcciones que en muchos casos están vacías o sin servicios públicos. Las empresas que las construyeron como Ara y Geo cotizaban en bolsa. Estas compañías quebraron -la primera aún se sostiene con enormes dificultades- cuando llegó el gobierno de Andrés Manuel López Obrador. 

–Muchos de los proyectos inmobiliarios son llevados a cabo por corporaciones internacionales, a veces poco transparentes.

–Claro, se explica que detrás de estos movimientos de financiación están pocas grandes empresas. Una de estas es Blackstone, Blackstone ha comprado miles y miles de edificios de vivienda alrededor del mundo y no tenemos claridad de qué está haciendo. Cómo opera en México, muy probablemente a través de filiales, o a través de empresas mexicanas. Hay una relación entre Blackstone y el manejo de las pensiones de los países del norte de Europa.