En agosto de 2019 Claudia Sheinbaum anunció la creación de 9 corredores de vivienda para hacer frente la expulsión de 30 mil familias al año de la zona centro de la Ciudad de México, pero la especulación inmobiliaria continúa inflando los precios de las viviendas. Hasta el momento, en los corredores no se ha detonado la creación de vivienda esperada accesible y miles de familias siguen dejando la capital

Texto: Arturo Contreras Camero

Foto: Secretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda de la Ciudad de México

CIUDAD DE MÉXICO.- En los últimos 20 años la mayoría de los habitantes de Ciudad de México han tenido que dejar sus colonias centrales en busca de una vivienda nueva. A pesar de que se ha construido espacio de vivienda de sobra, en las últimas dos décadas, según datos del Instituto de Planeación Democrática y Prospectiva de la Ciudad de México, 400 mil familias salieron de la zona central del Valle de México y se fueron a sus periferias.

“Durante varios años el suelo de la Ciudad de México incrementó su valor de una manera muy importante y se priorizó la construcción de vivienda por arriba de  los 5 millones de pesos. Eso generó un proceso de gentrificación”, reconoció la jefa de Gobierno, Claudia Shienbaum, en una conferencia el 10 de noviembre del 2021. “Nuestro objetivo es el contrario, que la gente que vive en la zona donde trabaja pueda quedarse a vivir ahí”, aseguró. 

Para lograrlo, el gobierno de la ciudad lanzó, primero en agosto y después en noviembre de 2019, su Programa especial de Regeneración Urbana y Vivienda Incluyente. El plan busca dar facilidades administrativas y fiscales (poder construir un par de pisos más de los permitidos) para que las empresas constructoras construyan edificios de vivienda en zonas centrales de la ciudad. A cambio de estas facilidades, los constructores deberán destinar el 20 por ciento de esas casas a “vivienda incluyente” con un precio menor al millón 400 mil pesos. Estos edificios solo se podrán construir en ciertas zonas, llamadas corredores de vivienda, ubicados a lo largo de avenidas como Reforma y Eje Central.

El plan, coinciden especialistas en temas de la ciudad, no logrará remediar la expulsión que atormenta a sus habitantes. Ante un mercado con precios inflados, resulta inaccesible para la mayoría de los habitantes. De acuerdo con datos de Centro Urbano, un sitio de noticias de desarrollo urbano, a una familia que gana más de 13 mil pesos le podría alcanzar para comprar una casa de 700 mil pesos (la mitad de los departamentos de los corredores de vivienda, que ya suena a una ganga en el centro de la ciudad, según los precios de mercado). Para darnos una idea, en la Ciudad de México, solo el 20 por ciento de la población económicamente activa gana más de 15 mil pesos mensuales, según datos del INEGI.

Los planes de vivienda de Sheinbaum se ampliaron con la conversión de oficinas vacías, abandonadas tras la pandemia de covid-19, en casas. Según el titular de la Secretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda, Rafael Gregorio Gómez, ya se tienen listos nueve proyectos de oficinas reconvertidas en los que se podrían generar 750 viviendas.

Al principio eran 9 corredores, después aumentaron a 12 y ahora ya son 18; sin embargo, en dos años y medio los logros parecen pocos: solo se han registrado cuatro proyectos: uno en Paseo de la Reforma Norte, dos en el Centro Histórico y otro en Vallejo, según información del Instituto de Planeación de la Ciudad.

El Estado debe actuar ante el precio de la vivienda

Si algo hay de sobra en la zona central de la ciudad (que por el momento entenderemos como el área comprendida por las alcaldías Benito Juárez, Venustiano Carranza, Miguel Hidalgo y Cuauhtémoc) son construcciones. Pequeños edificios residenciales y grandes torres de condominios coronados con sus banderolas de colores y lonas de promoción. Su precio no baja de los 2.8 millones de pesos. La construcción de viviendas nuevas no ha parado, pero sí la de vivienda barata. 

Según Rafael Valdivia López, doctor en Ciencias Sociales, consultor inmobiliario y profesor del posgrado en Urbanismo y Desarrollo Inmobiliario de la UNAM, este olvido en la construcción de vivienda social se constituyó a partir de una inflación en el precio de la vivienda que en parte fue inducida por el Estado.

“El Estado no puede dejar a la libre el precio de la vivienda, indiscriminadamente, tiene que actuar. Pero lo único que ha pasado es que ha ampliado la base crediticia, lo que produce más inflación de los precios. Como respuesta al incremento del precio de la vivienda, los fondos de vivienda del gobierno han ido aumentando a la par de los precios de las casas. En 2010 el precio de una vivienda de interés social andaba como en 700 mil pesos. En ese entonces, Infonavit prestaba de unos 400 a 600 mil pesos. Hoy presta como base 1 millón 800 mil pesos para la base de la vivienda de interés social, lo que ha causado que la vivienda de interés social ya no se produzca en la Ciudad de México desde hace 10 años”.

Rafael Valdivia.

“¿Qué pasa, entonces con la demanda de vivienda? Que la mayoría, casi toda la población de escasos recursos tiene que ir a la primera, segunda o tercera periferia, dejando los espacios centrales solamente a la producción de vivienda de interés medio y residencial (o de costo alto). Incluso ahora, la vivienda de interés medio ha partido de las dimensiones de lo que antes era de interés social”, apunta el doctor Valdivia.

En 2019 cuando la jefa de gobierno, Claudia Sheinbaum, presentó su Plan de Regeneración Urbana y Vivienda, dijo que la condición era construir 30 por ciento de viviendas sociales en los nuevos edificios, sin embargo, los constructores dijeron que una inversión bajo esas condiciones no era rentable, y el porcentaje se disminuyó a 20.

El precio inflado

Después del sismo de 2017 el doctor Valdivia López junto con un grupo de alumnos y voluntarios hicieron un estimado de cuántas viviendas vacías había en la ciudad y calcularon que había cerca de 30 mil casas vacías.

¿Cómo es que un mercado en el que el producto final ni se consume, en el que las casas que se construyen quedan vacías, funciona? Hace unos meses en Pie de Página publicamos un trabajo en el que se explica este fenómeno en el que grandes poseedores de casas y viviendas compran esas construcciones nuevas y las llevan al mercado bursátil.

«Cuando uno se mete a ver qué pasa, es que los grandes desarrollos, los que controlan el mercado de producción, hacen algo a lo que llaman family room. Es una venta previa a amigos e inversionistas, en los que llegan y sacan las preventas de sus desarrollos a 3 años, garantizando que cuando se terminen (de construir) se les garantiza el 25 por ciento de utilidad. En esas ventas, muchos inversionistas llegan a comprar de 10 a 20 volúmenes», cuenta al respecto el doctor Rafael Valdivia.

El especialista explica que con esa operación, los inversionistas retiran del mercado un volumen de vivienda que se queda en un limbo de especulación, ya que hay una oferta de una tasa de interés garantizada por el aumento constante de los precios de vivienda.

La especulación impide el interés social

Si el gobierno quisiera incidir en el mercado inmobiliario para regular, tendría que pegar en la parte económica y financiera del sector inmobiliario y de vivienda, pues bajo las condiciones actuales no hay forma de que se produzca de interés social ni con subsidio del gobierno, señala el doctor Valdivia. 

Un ejemplo de las medidas que el gobierno podría tomar al respecto, señala el especialista y asesor inmobiliario, sería que el gobierno incorporara mecanismos que obliguen a los constructores a liberar la vivienda nueva al mercado en vez de que quede atrapada en ese limbo, para que no se rompa la cadena de suministro sobre el valor de la vivienda.

«Sin embargo ¿qué es lo que pasa?: tú vas a un desarrollo, preguntas, y dicen que todo está vendido, pero los departamentos se ven vacíos, y es que hay una intermediación de otros agentes que especulan con tasas de interés por arriba del interés bancario y aguantan los desarrollos, porque sus inversiones van a valer tres veces más después».

Otra sería evitar que la vivienda no sea escriturada por el beneficiario final o poner plazos de venta de vivienda nueva, como de un año, así, si una vivienda no se vende en ese lapso, quiere decir que el mercado no está retirando la producción de vivienda. Con eso, el excedente de vivienda que no se vendió en un año podría ponerse a disposición de la clase trabajadora.

¿Quiénes son los grandes poseedores de vivienda en la ciudad?

Aunque el programa de regeneración urbana de Sheinbaum es una acción que va de acuerdo con la agenda internacional que varios gobiernos de ciudades europeas han emprendido para hacer ciudadesas inclusivas, en Ciudad de México se necesita un estudio profundo sobre el mercado inmobiliario, que permita echar luz y abra el entendimiento de lo que pasa en los departamentos de la ciudad.

«Faltan investigaciones, en la parte económica», asegura el doctor Antonio Azuela, quien coordina un programa de estudios urbanos en el Instituto de Investigaciones Sociales de la UNAM. «Nos hacen falta estudios, y no solo digo uno sencillo de los precios del suelo en la ciudad. Sino uno que nos ayude a entender la lógica del mercado que se está moviendo en la Ciudad de México, quiénes son los inversionistas y quiénes los grandes poseedores. Necesitamos investigación de alta calidad a corto y mediano plazo. Un estudio rápido, profundo, exhaustivo, independiente y profesional», comenta. 

El doctor Azuela dirige un taller anual de 48 horas que brinda las herramientas necesarias para empezar a entender las complejidades del mercado inmobiliario.

«Conocer la lógica del mercado nos permitiría poder empujarlo. Las condiciones actuales del debate están muy polarizadas, y no es que sea como en el debate público, que si son los de la 4T contra los fifís; dentro del urbanismo progre de la capital hay una fractura entre los que creemos que se pueden usar estos ejemplos y los que piensan que la mercantilización del mercado de vivienda está muy mal», dice en entrevista.

«Mientras le entremos al asunto desde el punto de vista en el que hay un ‘cartel inmobiliario’, no vamos a atinar. No es que nos podamos ir así, porque no se puede criminalizar un sector de la economía de esa forma. Con el que se comporte criminalmente, ya saben lo que tienen que hacer. Yo creo que hay un problema que tiene la izquierda y es que, mientras no cambie el mundo, el mercado es una situación que hay que trabajar, se constituye políticamente, no es una fuerza de la naturaleza. Muchos de mis compañeros ya cayeron en ese rollo de que vender los derechos de desarrollo es vender la ciudad, y yo creo que hay dos opciones: o no se construye nada, o les regalamos todo a los inmobiliarios», asegura.

Además del estudio, el doctor Azuela considera que es necesario regular el mercado inmobiliario, sin que eso signifique imponer un control de precios, sino que significa negociar continuamente con los empresarios de la construcción, supone poner al día las normas (que en la ciudad, más de construcción suman por lo menos un centenar de leyes, reglamentos, bandos, y normas de ordenamiento).