La reforma a la ley de turismo ha sido presentada como un ejemplo a seguir para otras ciudades y como una herramienta para limitar la gentrificación. Desafortunadamente, quiénes estamos preocupados por el avance de dicho fenómeno y por la pérdida de la vivienda, no veremos grandes cambios a partir de la legislación que acaba de entrar en vigor

Por Maria Silvia Emanuelli*

La crisis de la vivienda ya está aquí. Una de sus facetas más evidentes, tiene que ver con lo inalcanzable que se ha vuelto comprar o rentar un espacio para vivir, tanto en México como en la gran mayoría de los países del mundo. El director general del INFONAVIT lo expresa claramente en la introducción al Reporte Anual de Vivienda 2023: “A pesar del sólido desempeño del mercado laboral en el último año, con aumentos salariales y una mayor formalización del empleo, se ha observado (…) el vertiginoso aumento en los precios de la vivienda (…).” [1]

Esta situación responde a múltiples factores, pero hay uno que ha llamado especialmente la atención de la prensa y las redes sociales en tiempos recientes: el incremento de los alquileres temporarios y sus efectos. Lo anterior puede derivarse del hecho de que hoy la vivienda es impagable incluso para una población que hasta hace pocos años no tenía que enfrentar este problema: la clase media y los jóvenes profesionales. En este contexto, escuchar hablar de la gentrificación provocada por los alquileres breves es siempre más frecuente. El malestar está ligado al aumento de los precios de la vivienda y de los servicios; a la expulsión de población de determinados barrios por parte de una nueva con mayor capacidad adquisitiva e incuso otro color de piel; al cambio en las dinámicas sociales; a la desaparición de tiendas locales y hasta a la ausencia de picante en la salsa de los tacos para satisfacer el paladar del turista. El fenómeno de la gentrificación no es reciente –el término fue acuñado en 1964- y prácticamente puede darse frente a cualquier mejora urbana que no esté acompañada por sólidas previsiones anti especulativas y de control del mercado. Lo que sí es novedoso es que hoy este término se ha desplazado del debate experto para llegar a interesar a un amplio espectro de la sociedad. Si bien hay quienes critican que bajo este paraguas se estén buscando explicar muchos fenómenos distintos, y que los problemas de las ciudades van mucho más allá de la gentrificación, me parece clave que el debate se democratice ya que todas las personas deberían poder definir los aspectos centrales de la vida en ciudad en la cual habitan.

Mientras el furor por el problema se extendía, algunas autoridades sostenían que el efecto de los alquileres temporarios sobre la vivienda era residual y no merecía ser tomado muy en serio. Pero algo ha cambiado en los últimos meses. El 4 de abril de este año, el Congreso de la Ciudad de México aprobó una reforma a la Ley de Turismo para reglamentar las plataformas digitales. Con ello reconoció que el problema existe, lo que es seguramente un primer paso. En la exposición de motivos de esta iniciativa, presentada por Martí Batres al Congreso en noviembre pasado, se mencionan una serie de objetivos a alcanzar. El primero tiene que ver con la necesidad de garantizar la seguridad del turista. Esto es relevante si se consideran algunos accidentes, incluso mortales, que han sucedido en casas alquiladas a través de plataformas, por lo que la reforma establece que estos espacios deberán respetar la normatividad en materia de gestión integral de riesgos y protección civil. El segundo y el tercer objetivo responden a las inquietudes del sector hotelero que está sufriendo la competencia desleal de los más de 26 mil departamentos ofertados a través de Airbnb[2] y otros más por Expedia y plataformas similares, y es a lo que la normativa apunta con mayor fuerza. La reforma establece, por ejemplo, que las plataformas digitales sean reconocidas como parte del sector turístico; que quiénes las empleen para ofertar una propiedad cumplan con una serie de obligaciones; y que a quiénes tengan más de tres propiedades se les aplique el régimen mercantil, lo que busca, entre otras cosas, limitar el desarrollo de este tipo de hospedajes en zonas sin el uso de suelo establecido para ello. La exposición de motivos explicita que con el fin de evitar la competencia desleal pero también para proteger el bienestar de las comunidades locales, se construirá una base de datos sobre el fenómeno. Para ello la Secretaría de turismo pondrá a disposición un padrón de anfitriones, y uno de plataformas tecnológicas, para así tener un panorama mucho más claro de lo que sucede en la ciudad y con ello, elaborar políticas que estudien y busquen poner freno a fenómenos como la gentrificación. Además, la propuesta de reforma plantea que es necesario reducir los incentivos que tienen los propietarios de inmuebles habitacionales para ofertarlos a turistas en lugar que a los habitantes de la ciudad. La previsión más clara para lograrlo que aparecía en la Iniciativa de Ley, establecía que, para permanecer en el padrón, las viviendas no podrían ofertarse por más del 70% de las noches del año so pena de su baja. Si bien no quedaba claro a partir de qué análisis se había llegado a considerar que este límite implicaría un incentivo suficiente, ésta previsión fue eliminada por parte de la Comisión de Turismo del Congreso, presidida por la panista Frida Guillén, que aprobó el dictamen de la ley. Hoy la normativa establece entonces que el anfitrión deberá inscribirse en el padrón y proporcionar semestralmente a la Secretaría de Turismo un reporte del número de ocasiones en las que se han ocupado los inmuebles, la cantidad de noches ocupadas durante el periodo a reportar y que, en caso de aportar información falsa, será dado de baja. Esta modificación no debería sorprendernos si consideramos que la reforma ha ganado los aplausos de representantes del propio Airbnb, que podrían haber jugado un papel importante en la eliminación del único límite al flujo de sus negocios que la iniciativa de ley preveía (hay que recordar que las plataformas no pagan a México ningún impuesto para operar, sino que solo retienen los de anfitriones y turistas).

A partir de la experiencia de otras ciudades queda claro que con frecuencia las plataformas trabajan en la elaboración de legislaciones blandas junto con las ciudades, estableciendo que su éxito dependa de su ayuda y que no haya pérdida para sus negocios. En caso de las legislaciones más estrictas por otro lado, despliegan a sus abogados[3]. La mexicana es una legislación del primer tipo.  Además de no establecer un tope al número total de viviendas que se pueden destinar al alquiler breve en la ciudad, o prever un límite en el número de noches, tampoco determina sanciones[4] en caso de que las plataformas violen la normativa, por ejemplo por no dar de baja las viviendas sin registro en el padrón, que es la vía de control medular de la legislación. En este sentido, reproduce casi a la letra previsiones que ya han demostrado su deficiencia. Eso podría ser así por tratarse del primer paso de un camino que esperamos no termine aquí, pero también creemos que las lecciones de otras latitudes habrían podido contemplarse.

Murray Cox, fundador de Inside Airbnb, es co-autor de un texto en inglés cuyo título puede traducirse como “Fallos de la plataforma. Cómo fracasan las plataformas de alquiler a corto plazo como Airbnb en cooperar con las ciudades y la necesidad de una fuerte normativa para proteger la vivienda”[5]. Gracias a un análisis pormenorizado de veinte legislaciones, el texto identifica las dificultades que éstas enfrentan al momento de la implementación. En ciudades tipo Barcelona, las plataformas han sido obligadas a poner a disposición de la administración los datos de las propiedades, pero entre el 60% y el 70% de los que entregan son incorrectos. En Berlín, París y Nueva York durante años se han rehusado a dar de baja los pisos no registrados, ilegales o sin licencia según el caso, cuya cantidad fluctúaba entre un 60 y un 80% del total. En el caso de Viena, que ha establecido que las viviendas sociales no pueden ser destinadas a alquileres breves, Airbnb se han negado a eliminar estos anuncios. Todo ello ha obligado las ciudades más preocupadas por el problema de la vivienda y su crisis, a avanzar hacía normativas más estrictas que normalmente se basan en tres pilares: un sistema de registro obligatorio que exige a los anfitriones solicitar una licencia o permiso para operar, que les es concedido sólo si cumplen una serie de requisitos o existen las condiciones para ello (por ejemplo, Barcelona ha puesto un tope al número de licencias), y los obliga a hacerlo público en cualquier plataforma; el establecimiento de responsabilidades legales por parte de las plataformas que siguen haciendo publicidad a aquellas viviendas que no cuentan con éste registro; la obligatoriedad de que las plataformas transparenten los datos que recopilan enviándolos periódicamente a las ciudades y medidas control de las administraciones sobre este ejercicio.

La reforma a la ley de turismo ha sido presentada como un ejemplo a seguir para otras ciudades y como una herramienta para limitar la gentrificación (lo que, en realidad, necesitaría una estrategia integral y de amplio alcance). Desafortunadamente, quiénes estamos preocupados por el avance de dicho fenómeno y por la pérdida de la vivienda, no veremos grandes cambios a partir de la legislación que acaba de entrar en vigor. No por ello hemos perdido la esperanza de que se articule una mayor masa crítica y movilización en defensa de la vivienda y los barrios y que la próxima administración, que confiamos pueda ser liderada por una mujer, decida tomar medidas más contundentes e integrales para que la ciudad no siga expulsando a su población.

*Maria Silvia Emanuelli es  coordinadora de la Oficina para América Latina de la Coalición Internacional para el Hábitat (HIC-AL). Mayores informaciones sobre el trabajo de ésa institución se pueden consultar en www.hic-al.org y @HIC-AL.

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[1] https://portalmx.infonavit.org.mx/wps/wcm/connect/2fa030a0-8cc2-4dc7-89eb-43a745061e13/2023_09_22_B06E_ReporteAnualdeVivienda2023.pdf?MOD=AJPERES

[2] Datos recolectados por Inside Airbnb que es un proyecto y herramienta tecnológica que rastrea datos sobre la cantidad de habitaciones y de viviendas que se alquilan en las principales ciudades, a qué precios y si el mismo propietario tiene varias viviendas en alquiler, para hacer evidente el impacto de esta plataforma en las comunidades locales: https://insideairbnb.com/about

[3][3] La última demanda en orden de tiempo es la que Airbnb promovió en contra de Nueva York: https://www.proceso.com.mx/economia/2023/6/2/airbnb-demanda-nueva-york-por-restricciones-alquileres-de-corto-plazo-308088.html Esta ciudad ha implementado en septiembre del 2023 la legislación local n. 18 que establece que sólo se pueden ofertar cuartos en viviendas  habitadas por sus dueños y por un máximo de 30 noches en el año. Lo anterior que ha provocado en pocas semanas, un desplome de los alquileres a corto plazo, del 85%.

[4] En los artículos transitorios de la reforma se establece que las sanciones se desarrollarán en el reglamento.

[5] https://left.eu/issues/platform-failures-how-short-term-rental-platforms-like-airbnb-fail-to-cooperate-with-cities-and-the-need-for-strong-regulations-to-protect-housing/