Texto: José Ignacio De Alba y Alberto Nájar.  Fotos: Arturo Contreras y Fernando Santillán 

3 de Octubre 2017

¿Cuánto pesó el boom inmobiliario en los edificios derrumbados del 19S?

El sismo del 19 de septiembre dañó más de 3 mil 500 construcciones en la Ciudad de México. Buena parte de los edificios derrumbados estaban en las zonas más cotizadas de la capital, que en los últimos años han tenido una explosiva ola inmobiliaria. Para algunos expertos, el proceso de gentrificación de la metrópoli empieza a cobrar las cuentas pendientes 

Hace apenas dos semanas la mayoría de los camiones de carga que transitaban por la colonia Del Valle, en la delegación Benito Juárez, eran de empresas constructoras de los edificios y centros comerciales que llegaron en avalancha en los últimos 5 años. Hoy, después del sismo de 7.1 grados Richter, los únicos camiones que se ven transitar por las calles del sur de la Ciudad de México llevan escombros de inmuebles que se derrumbaron el 19 de septiembre.

Óscar Isidro Calzada, ingeniero civil con maestría en geo-hidrología, dice que no es fortuito. Lo explica con un esquema simple: los edificios de la ciudad están construidos sobre grava, lodo y agua (“hay que recordar que la ciudad está sobre lo que fuera un lago”). Pero ese no es el problema, sino que las nuevas edificaciones, cada vez más altas, secan los depósitos el agua del subsuelo al hacer las excavaciones profundas que los basamentos de estos edificios requieren. Pero el agua que se drena de la cimentación deja volando –sólo con la arcilla y la grava- a los edificios vecinos, que no fueron construidos con las mismas cimentaciones profundas. 

“El edificio queda dolido, se zangolotea con un temblor y se va pa’abajo”, resume el ingeniero Calzada.

Al espacio que se le drenó el agua se le llama cono de batimiento y puede dejar edificios débiles en un perímetro de dos kilómetros de distancia de la nueva construcción, explica Calzada, quien piensa que ese pudo haber sido el caso del edificio de seis piso en la calle Patricio Sainz, de la colonia Del Valle, que se sumió 3 metros bajo tierra y desapareció su primer piso.

“¿De qué manera el suelo se va a comprimir tres metros?”, se pregunta el ingeniero. Luego sigue con la explicación: “A las torres de edificios no les pasa nada, porque esas se fueron hasta los 50 metros para poner los pilotes y empezar a construir (…) sólo las edificaciones con pilotes sobrevivieron”.

Patricio Sainz, Colonia Del Valle

Calzada habla la cantidad de nuevas construcciones que están a lo largo de la Avenida Insurgentes: casi uno nuevo por cada manzana. Entonces pone en la mesa una hipótesis que podría explicar por qué se derrumbaron edificios y casas en áreas que no habían sido afectadas por otros sismos, colonias como Del Valle, Narvarte o Portales, que con la explosión inmobiliaria de los últimos años se convirtieron en zonas altamente cotizadas y que se consideraban seguras por el tipo de suelo donde se asientan: la corrupción. “Aquí te das cuenta de las cadenas de corrupción de todo”, dice.

Pie Página recorrió los inmuebles derrumbados en la delegación Benito Juárez y constató que la cantidad de inmuebles en construcción cercanos a edificios dañados o destruidos. Y peor aún, un día después del sismo, cuando aún se hacían trabajos de rescates de personas atrapadas entre los escombros, cuadrillas de albañiles aún trabajaban en edificaciones cercanas a los derrumbes.

En la esquina de Eugenia y División del Norte, por ejemplo, hay una construcción con letreros de precaución en los que se lee “EXCAVACIÓN PROFUNDA”. En esta misma esquina se inició el acordonamiento del área donde dos edificios cayeron tras el sismo en la colonia Del Valle, al sur de la ciudad. A menos de un kilómetro de los edificios derrumbados hay, al menos, 4 construcciones de edificios de departamentos.

También en la calle Miguel Lauren 1407 hay un edifico de 5 pisos daño y desalojado por peligro de que se derrumbe, junto al inmueble de 5 pisos hay un desarrollo en construcción. En la calle Dakota número 21, en la colonia Nápoles, el único edificio desalojado por daños está junto a la excavación de otro edificio.

El patrón se repite en prácticamente todos los inmuebles recorridos. 

Responsabilidades compartidas


En los últimos 5 años, en Paseo de la Reforma se han inaugurado y construido 6 de los edificios más altos del país: Diana Reforma con 168 metros; Torre Reforma de 246 metros; Torre Bancomer con 235 metros; Torre Reforma Latino de 196 metros; sin contar la Torre Mayor inaugurada en 2003 de 225 metros; y Chapultepec Uno que apenas está en construcción que medirá de 241 metros de altura. La mayoría de los edificios son corporativos de oficinas de compañías como AT&T, Bancomer, AON, Gamesa y Banorte.

Estos edificios están a poco más de un kilómetro de la colonia Hipódromo Condesa, otra de las zonas más afectadas por el sismo. Esta colonia llena de restaurantes y bares ahora luce llena de acopios y albergues. Los departamentos que habían tenido una de las plusvalías más altas de la ciudad, donde las compras de propiedades se hacían en dólares, hoy está llena de edificios inhabitables y derrumbados. Según el jefe delegacional de Cuauhtémoc, Ricardo Monreal, hay un registro de 28 edificios derrumbados y 24 en riesgo de caerse.

“La nuevas construcciones tienen nuevas tecnologías que les ayuda a sobrepasar los sismos, pero el problema son las viejas construcciones que están alrededor, a esas son a las que les partieron el queso”, dice en entrevista la diputada constituyente de la Ciudad de México, Mayela Delgadillo.

La diputada dice que el problema no sólo es de las inmobiliarias, también del gobierno capitalino que se ha dejado cooptar. “Seduvi, Protección civil, las delegaciones deben tener los atlas de riesgo y también el instituto para la seguridad de las construcciones. Y las delegaciones deberían de estar verificando qué es lo que se está haciendo en sus territorios”, dice.

Nicolás San Juan, Colonia Del Valle

Pero no lo hacen. Ni siquiera lo piensan. “Es que estos políticos no tienen visión de futuro y en esta dinámica [...] las políticas que se están haciendo no son a largo plazo entonces tú puedes hacer lo que quieras mientras no te truene la bronca a ti”, dice Delgadillo, quien encabezó la lucha contra un parque y centro comercial que el gobierno de la Ciudad de México quería construir en Chapultepec, además de la instalación de parquímetros y la lucha en contra del Metrobús en el corredor Reforma. Ella ejemplifica la relación que hay entre las empresas inmobiliarias y el gobierno de Mancera con el caso de Felipe de Jesús Serrano, quien encabeza la Secretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda, el hombre encargado de la urbanización de la ciudad llegó al sector público después de trabajar en el sector inmobiliario.

¿Corrupción legalizada?


Los diputados locales y jefes delegacionales han permanecido en silencio frente a la tragedia, pero tampoco están exentos de reponsabilidades. Ellos han aceptado e incluso promovido normas para favorecer la expansión inmobiliaria que parecerían ridículas, pero que, a la luz del desastre, tienen implicaciones escalofriantes.

“Cuando se empieza a alejar el (terremoto del) 85 de la visión de la gente, las inmobiliarias empezaron a presionar para que se cambiaran las leyes y en los noventas empiezan a hacerle los cambios a las leyes de construcción, de reglamentos y obra pública (…) luego lo que pasó es que con las normas se violó todo legalmente”, explica el ingeniero Calzada.

Un ejemplo: el Programa de Desarrollo Urbano de una delegación establece que sólo se pueden construir edificios de 10 niveles. “¿Y por qué ves veinte? Porque una norma te dice que si juntas los predios le puedes sumar los niveles de cada uno. Y Lo más grave es que ni siquiera los predios tienen que estar juntos. Por ejemplo puede haber uno aquí en la Colonia Nápoles y otro en Iztapalapa”.

Hay, incluso, otra norma mediante la cual, si las constructoras no agotan el límite de construcción de la zona donde operan, que es de 10 pisos, pueden vender los espacios a otra empresa que termina construyendo un edificio de 20 pisos, por ejemplo.

Así de increíble. Hoy la Ciudad de México está llena de gente con picos y palas en las calles, pero estos no son constructores sino voluntarios. Y al parejo de la remoción de escombros aparecen las dudas. La más común es por qué el gobierno de Miguel Ángel Mancera permitió la construcción frenética de edificios de lujo y desarrollos comerciales, prácticamente sin supervisión alguna.

Una de las respuestas es el dinero, explica la diputada Delgadillo. Las inmobiliarias suelen entregar el 35% del valor de la obra como sobornos para funcionarios, algo que parecería elevado si no fuera por el beneficio que obtienen: En promedio, dice, las ganancias en cada obra son de 400% de la inversión inicial, que recuperan antes de nueve meses. Pero no es todo. Desde el anterior gobierno de Marcelo Ebrard empezó a revertirse el proceso de extender el crecimiento de la ciudad hacia las áreas conurbadas, lo cual creó una especie de despoblamiento de las áreas centrales.

Esto generaba un problema serio, pues la mayor parte de los servicios públicos como Metro, agua y electricidad se encontraban en éstas áreas, y proveerlos a los nuevos territorios habitados representaba una fuerte inversión.

 

 

Durante el período de Mancera el proceso de repoblación de la ciudad se aceleró, pero se hizo de manera irregular: la mayoría de los nuevos proyectos inmobiliarios se realizaron con base en la norma 26 de la Ley de Vivienda, que otorga beneficios especiales para la construcción de viviendas de interés social o bajo costo.

Pero en realidad los desarrollos que se edificaron fueron departamentos de lujo o de costo medio. Durante casi todo el actual gobierno ninguna autoridad se dio cuenta –o eso dicen- que se violaba la norma 26.

Hay varias consecuencias. El nivel de vida en las zonas centrales de la capital donde se construyeron estos edificios irregulares se encareció. Las personas que se vieron obligadas a vivir en áreas conurbadas y lejos de sus centros de trabajo se quedaron allí. El objetivo inicial de la norma 26 no se cumplió.

Además el proceso de gentrificación alimentó el círculo vicioso, pues los barrios de moda impulsaron el precio de las viviendas y al mismo tiempo el apetito por el negocio de las inmobiliarias.

Al costo que fuera. Desde el año pasado son comunes las noticias sobre edificios construidos con permisos falsos o que se realizaron con más pisos de los legalmente autorizados. Las palabras desorden y corrupción suelen acompañar esas historias.

Y ahora, tras el terremoto que revivió la mayor tragedia en la historia reciente del país empieza el reparto de culpas. El negocio de la jugosa gentrificación de Ciudad de México debe quedar al frente.


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José Ignacio De Alba

Trotamundos, caminante y cronista 24/7.

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Alberto Najar

Productor para México y Centroamérica de la cadena británica BBC World Service. Periodista especializado en cobertura de temas sociales como narcotráfico, migración y trata de personas. Integrante de la Red de Periodistas de a Pie, editor de En el Camino.

 

Arturo Contreras


Arturo Contreras

Periodista en busca de nuevas maneras de contar historias y así dar un servicio a la ciudadanía: Crowdsourcing, datos y nuevos medios. Crónica y narrativa. Redes sociales.

 

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Fernando Santillán

Responsable del área de comunicación de la Red de Periodistas de a Pie